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Londrina

PAINEL IMOBILIÁRIO

m de leitura Atualizado em 06/08/2022, 00:07

Valor declarado pelo contribuinte goza de presunção para cálculo do ITBI

A decisão é de extrema importância e garante ao contribuinte a presunção quanto ao real valor do imóvel e por ele declarado quando da compra

PUBLICAÇÃO
sábado, 06 de agosto de 2022

Renan De Quintal
AUTOR autor do artigo

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Um dos grandes embates entre os contribuintes e os fiscos municipais era a discussão sobre o valor do imóvel para fins de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando da emissão da guia para pagamento do imposto necessário para registro de, por exemplo, uma compra e venda.

Tal embate girava em torno do valor do imóvel pois, em muitos casos, a municipalidade apresentava avaliação em quantia superior àquela declarada pelas partes quando da escritura de compra ocasionando um valor a ser pago de ITBI acima daquele esperado pelo contribuinte.

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Não raras vezes, os municípios se valiam, para tal base de cálculo, do chamado valor venal, que nada mais é do que uma estimativa de preço feita pelo Poder Público usada, com frequência, como base de cálculo do IPTU, por exemplo. Ocorre que, conforme dito acima, tal valor, em alguns casos, desconsidera diversas particularidades do imóvel distanciando-o do real valor do bem.

Diante das inúmeras ações que versavam sobre o tema, em março deste ano, o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão com balizas para acabar com as divergências de entendimento e pacificar o assunto. O STJ então decidiu que o cálculo do ITBI deve se basear sobre o valor do contrato de compra e venda do imóvel e, para tal conclusão, estabeleceu três teses relativas sobre a fixação da base de cálculo do imposto.

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A primeira dela define que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”. Tal tese já impede aos municípios de utilizar o mesmo valor venal utilizado para o IPTU para o ITBI, pois crava que, para fins deste imposto, ITBI, o valor do imóvel deve ser analisado considerado as condições de mercado.

A segunda tese diz que “O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN) ”, tal tese garante ao contribuinte a presunção quanto ao valor declarado quando da compra e impõe ao município a necessidade de, ao menos, contestar o valor apresentado.

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A terceira, e última tese, diz que “O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”. Essa terceira tese impõe, então, ao município a necessidade de, gozando o contribuinte de uma presunção quanto ao seu valor, não apenas precisa contestar tal valor, mas tal contestação precisa e deve ser feita a partir de um procedimento com direito ao contraditório, ou seja, o contribuinte deve ter o direito de se manifestar e, até mesmo impugnar, a forma como foi feito a avaliação pelo município.

A decisão é de extrema importância e garante ao contribuinte a presunção quanto ao real valor do imóvel e por ele declarado quando da compra impondo aos municípios, então, a obrigação de contestarem o valor e, assim o fazendo, que seja por meio de procedimento próprio com direito ao contraditório.

Na prática, os municípios vão precisar se adequar a decisão para, quando da solicitação pelo contribuinte com a escritura de compra e venda contendo o valor da transação, caso não aceite, abrir procedimento de avaliação específico oportunizando ao contribuinte atuar, não podendo o município desconsiderar o valor por simples manifestação ou avaliação baseada em, por exemplo, valor venal.

Renan De Quintal. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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