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Encerra-se o ano de 2021 com a esperança e a confiança que 2022 será muito melhor. Após um ano repleto de restrições, dificuldades e inúmeras mudanças, principalmente em razão da pandemia causada pela Covid-19, o campo imobiliário ganhou ainda mais notoriedade já que todos tiveram que ficar dentro de casa, mais do que de costume.
Ciente disso, necessário saber que o ramo do direito imobiliário também teve várias decisões e mudanças, tanto no âmbito legislativo quanto no judiciário.
A nível federal, a principal mudança aconteceu com a transformação do programa Minha Casa Minha Vida para Casa Verde e Amarela, definindo os beneficiários de acordo com a renda, subsídios do governo federal e admitindo que a intermediação das operações por agentes privados. O governo federal também lançou projeto de lei que fala sobre o aprimoramento das regras de garantias, que, se aprovado, poderá ter impacto direto no mercado imobiliário, flexibilizando o uso das garantias e, consequentemente, barateando o crédito.
Em relação às decisões judiciais, o STF também trouxe decisões impactantes na vida do brasileiro. Suspendeu até 31.03.2022 a remoção forçada coletiva de imóvel que sirva de moradia ou represente área produtiva, bem como suspendeu os despejos liminares nas locações, se cumpridos alguns requisitos.
Ainda, o STF aprovou tese referente a incidência de ITBI na cessão de direitos de compra e venda, definindo que o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
Com o STJ não foi diferente, diversos temas relevantes também foram julgados, destacando-se entre eles, a decisão que entendeu ser possível o manejo de ação possessória, fundada em cláusula resolutiva expressa, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo desnecessário o ajuizamento de ação para resolução do contrato.
De forma não definitiva, mas não menos importante, o STJ julgou, até agora, por unanimidade, que, a princípio, condomínios residenciais podem proibir locações de curta temporada via aplicativos como o AirBnb.
Também reforçou o entendimento de que o locatário não tem legitimidade para ajuizar ação contra condomínio no intuito de questionar o descumprimento de norma estatutária ou ausência de prestação de contas. Além disso, decidiu que a procuração para transferência de imóvel com valor superior ao teto legal, deve necessariamente ter a mesma forma da escritura, ou seja, pública.
Como resumidamente demonstrado, o direito imobiliário é um ramo complexo e dinâmico, exigindo dos profissionais da área atualização constante. Tudo isso mostra como o mercado imobiliário é importante na recuperação da economia e que a habitação foi levada como direito fundamental.
Se espera de 2022 um ano mais calmo, sólido e constante, mas, com certeza, esse ano novo também trará diversas mudanças no direito imobiliário, aguardando importantes decisões de temas relevantíssimos como o julgamento do STF em que se discute a possibilidade de penhora de bem de família do fiador de contrato de locação não residencial e o novo tema afetado pelo STJ para definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Aguardamos ansiosamente.
João Guilherme Lazaretti Stoppa. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.
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