Empreendimentos imobiliários são projetos complexos que envolvem diversos aspectos legais, financeiros e operacionais. Duas estruturas frequentemente utilizadas são a SPE - Sociedade de Propósito Específico e SCP – Sociedade em Conta de Participação, que desempenham papéis primordiais na gestão e execução bem-sucedida de projetos imobiliários.

Ambas as estruturas societárias exigem atenção não só aos aspectos legais e regulatórios, como também ao perfil das partes envolvidas, ou seja, atenta-se para o perfil do investidor, seja ele um incorporador, um terrenista ou um loteador, para que haja uma definição clara das responsabilidades dos sócios e o cumprimento das obrigações.

A começar pela SPE, uma sociedade dotada de personalidade jurídica, criada para a realização de um propósito específico, com prazo determinado, que pode ser constituída na forma de uma sociedade limitada ou anônima.

Uma das principais vantagens da SPE é a segregação patrimonial, em que os ativos e passivos da sociedade são separados dos demais bens dos sócios, o que proporciona maior segurança jurídica e financeira, reduzindo os riscos associados ao empreendimento.

Empreendimentos de grande porte e longa duração podem demandar a estrutura da SPE, em razão da independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento, além da divisão dos riscos, o que gera uma transparência e segurança entre as partes envolvidas no negócio.

Além disso, em se tratando de uma incorporação imobiliária, como forma de facilitar o controle e trazer maior segurança ao empreendimento, há a possibilidade do mecanismo de patrimônio de afetação, em que o terreno e tudo o que nele for construído, assim como as obrigações e receitas do projeto, ficam isolados contabilmente e juridicamente do restante do patrimônio do loteador.

Em razão do patrimônio de afetação, em termos de tributação, é facultado ao loteador a adesão ao RET – Regime Especial de Tributação, um regime mais benéfico se comparado ao regime de tributação normal, uma vez que a sociedade ficará sujeita ao pagamento mensal de uma alíquota de 4%, o que corresponde ao pagamento unificado dos tributos IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.

A SCP, por sua vez, é uma sociedade sem personalidade jurídica - ainda que inscrita no CNPJ para fins fiscais, em que não há a necessidade de registro, sendo muito utilizada para operações imobiliárias em razão da sua flexibilidade.

Nesse modelo, há o sócio ostensivo, que estará em evidência na Sociedade, responsável não só por administrar e gerenciar o desenvolvimento do empreendimento, como também responder perante terceiros; e os sócios participantes, também chamados de ocultos, responsáveis, a rigor, por investir no empreendimento por meio de valores ou bens contratualmente estipulados.

No contexto de empreendimentos imobiliários, a SCP pode ser vantajosa em razão da desburocratização para sua formação; rápido acesso ao recurso do empreendimento; além da isenção do Imposto de Renda no recebimento de dividendos pelo sócio investidor.

Projetos com foco no investidor podem se beneficiar, sendo a melhor ferramenta para captação de investimentos externos pela incorporadora ou loteadora, uma vez que o investidor não participará da gerência do negócio, além de não ter obrigações e responsabilidades perante terceiros.

Em se tratando de uma incorporação imobiliária, assim como na SPE, caso a SCP opte pelo mecanismo de patrimônio de afetação com vista a facilitar e trazer maior segurança ao empreendimento, sua atividade poderá ser submetida RET, com alíquota de 4% da receita recebida.

Veja, portanto, que a escolha entre SPE e SCP dependerá das características do empreendimento, das necessidades dos investidores e da estratégia de gestão adotada.

A compreensão detalhada de ambas as estruturas é crucial para garantir o sucesso e a sustentabilidade dos empreendimentos imobiliários, de forma a proporcionar maior segurança aos envolvidos, sendo veementemente recomendada a contratação de uma assessoria jurídica especializada para sugerir e executar a melhor estrutura societária para o seu empreendimento imobiliário.

Fernanda Cassettari. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.