Resolução de contrato por inadimplência e a restituição do valor da comissão de corretagem
Ainda que o negócio jurídico não concretize por interesse das partes contratantes, a comissão de corretagem é devida
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sábado, 03 de agosto de 2024
Ainda que o negócio jurídico não concretize por interesse das partes contratantes, a comissão de corretagem é devida
Luiz Alberto Pereira Ribeiro
Dentre as várias discussões que presenciamos no judiciário brasileiro a respeito da resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, trazemos a questão se o valor da comissão de corretagem deve ou não ser restituído ao comprador pelo vendedor.
Antes de adentrar a questão em si, importante compreender o que se entende por comissão de corretagem devida ao corretor de imóveis.
A Lei 6.530/1978 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e estabelece (art. 3o) que compete ao corretor de imóveis “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.
Em relação a comissão de corretagem, o art. 725 do Código Civil estabelece que a “remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Ou seja, ainda que o negócio jurídico não concretize por interesse das partes contratantes, a comissão de corretagem é devida, salvo se o negócio jurídico não se realizou pela falha na prestação de serviços do corretor.
Apresentada essas considerações iniciais, a discussão se volta à seguinte questão: De quem é a obrigação de pagar a comissão de corretagem, do vendedor ou do comprador?
Inicialmente, é importante ressaltar que não está se discutindo a devolução da comissão de corretagem pelo corretor de imóveis, haja vista que o direito a comissão de corretagem pelo corretor de imóveis está garantindo em lei.
É de praxe que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem seja do vendedor. No entanto, por se tratar de um negócio jurídico, é legalmente admissível que as partes (vendedor e comprador/consumidor) estipulem no contrato de quem é a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, situação esta que presenciamos nos contratos de compra e venda de imóveis. Desta forma, quando previamente informado (dever de informação) no contrato que o comprador/consumidor é o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, mencionando o respectivo valor, destacado do valor da unidade autônoma, é perfeitamente admissível a transferência dessa responsabilidade para o comprador/consumidor.
Assim, a partir da disposição de vontade das partes no contrato – “pacta sunt servanda” - de que cabe ao comprador/consumidor efetuar o pagamento da comissão de corretagem (inclusive em relação a taxa de assessoria técnico-imobiliária - SATI), com o devido destaque ao valor da comissão de corretagem (valor individualizado), em caso de resolução do contrato de compra e venda por inadimplência do comprador/consumidor não há que se falar em restituição do respectivo valor pelo vendedor ao comprador/consumidor.
Aliás, esse é o entendimento sedimentado nos nossos tribunais, principalmente através do precedente do STJ no Tema 938 – “[...] (ii) validade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária {SATI} “).
Por fim, a título de informação, quando se tratar de resolução do contrato por inadimplemento do comprador de unidade imobiliária em incorporação imobiliária, a lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, prevê o comprador/consumidor tem direito à restituição das quantias pagas deduzidas a comissão de corretagem e de outros valores previstos no contrato, inclusive cláusula penal que poderá ser de até 25% (art. 67-A, inc. II) e de até 50% (art. 67-A, § 5o - quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação).
Luiz Alberto Pereira Ribeiro. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.