A rescisão do contrato de compra e vende de um imóvel, em especial quando este se trata de um terreno sem edificação, pode ser buscada por parte do comprador a qualquer tempo, ainda que sem justo motivo, devendo este, todavia, arcar com as penalidades previstas no contrato formalizado entre as partes.

Entretanto, uma penalidade que vinha sendo cobrada por alguns vendedores e que gerava muitas controversas nas rescisões dos contratos de compra e venda de terrenos sem edificação, era a possibilidade de cobrança de “aluguel” ou taxa de fruição, pelo período em que o terreno permaneceu em posse do comprador, à sua disposição e para o seu uso.

O STJ (Superior Tribunal de Justiça), por meio do RESP nº 1.936.470-SP, em data de 26 de outubro de 2021, entendeu não ser devida a cobrança de uma taxa de fruição pelo período em que o terreno sem edificação permaneceu na posse do comprador, pois, não foi obtido qualquer proveito econômico ou realizado uso do mesmo pelo comprador.

Para melhor esclarecer, no caso decidido pelo Tribunal, ocorreu o desfazimento da compra e venda de um imóvel em um loteamento, por iniciativa do comprador, retornando as partes ao estado inicial antes da celebração do negócio jurídico, e, para tanto, obrigando o comprador a proceder com a devolução da posse do imóvel, bem como, ao pagamento de uma indenização pelo período em que permaneceu com o bem.

O Tribunal entendeu não ser devida a indenização supra mencionada, a qual, havia anteriormente sido arbitrada, justamente em razão do comprador não ter logrado qualquer ganho financeiro sobre o imóvel, bem como, não ter utilizado o referido para uso próprio ante a ausência de edificação sobre o terreno.

“Não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que se auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado” (trecho do relatório da Ministra Nancy Andrighi).

Com essa decisão, assim como também já vem entendendo os tribunais de justiça do Estado do Paraná, reforça-se a vedação na penalidade de cobrança de uma taxa de fruição, que se equipara a um aluguel mensal, pelo tempo em que o comprador permanece com o terreno em sua posse sem que no mesmo seja realizado qualquer tipo de edificação.

Tal decisão não pode ser confundida e tão pouco aplicada nos casos em que foi realizado pelo comprador qualquer tipo de edificação sobre o terreno, seja para sua própria moradia ou para repasse à terceiros, sendo que, nestes casos há um proveito econômico que deve ser considerado para a estipulação de uma indenização referente à taxa de fruição do terreno.

É importante ainda destacar que, para validade da cobrança da taxa de fruição, há a necessidade de comprovar efetivamente a realização de edificação sobre o terreno, não cabendo apenas a alegação de gozo do bem em proveito do comprador ou em benefício de terceiros.

Felippe Christian Rodrigues Silva, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção Londrina.

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