O Supremo Tribunal Federal (STF), em sede de repercussão geral, encerrou julgamento virtual no dia 08/03/2022 sobre o Tema 1.127, e por 7 votos a 4, fixou a tese de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial ou comercial.

Antes do referido julgamento, havia decisões divergentes no STF, ora defendendo a penhora do único bem do fiador em locação comercial, ora afastando a constrição.

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Neste contexto, o Plenário do STF, ao receber o RE 1.307.334/SP, o qual objetava a decisão da 27ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, que manteve a penhora de um único bem de família para garantir contrato de locação de imóvel comercial (Tema 1.127), conferiu repercussão geral ao tema, com o objetivo de uniformizar o entendimento da Suprema Corte quanto à matéria, para findar a controvérsia jurídica existente.

O ministro relator, Alexandre de Moraes, sustentou o entendimento de que a possibilidade de penhora de bem de família não violaria o direito à moradia do fiador, que exerceu seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos inerentes à fiança em caso de inadimplemento contratual. A restrição da penhora, neste caso, afrontaria diretamente os princípios da boa-fé objetiva e da livre iniciativa.

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Além disso, defendeu que o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº8.009/90, ao tratar sobre a possibilidade de penhora, não trouxe especificação quanto ao tipo de locação (comercial ou residencial), acrescentando que o direito à moradia deveria ser garantido em sintonia com os princípios da livre iniciativa e da autonomia da vontade, ou seja, o direito à moradia não poderia se sobrepor aos princípios supracitados.

Por fim assinalou que a distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial ofenderia o princípio da isonomia, afirmando, ainda, segundo documentos juntados ao processo, que mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que entram como fiadores de sua própria empresa, pelo que a impenhorabilidade do bem do fiador seria um desestímulo aos pequenos empreendedores.

O Ministro Luiz Edson Fachin, no entanto, abriu divergência, sob a justificativa de que excluir a proteção da moradia do fiador significaria restringir direitos sociais fundamentais e esvaziaria o direito à moradia, o qual deveria prevalecer sobre os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa. Entendimento seguido por mais três ministros.

Ao fim do julgamento, prevaleceu o entendimento do ministro relator Alexandre de Moraes, que foi seguido pela maioria, com placar final de 7 a 4, fixando a tese supracitada, uniformizando o entendimento da Supremo Corte de que é possível a penhora do bem de família do fiador em contrato de aluguel comercial.

Conclui-se, portanto, que a decisão do ministro relator Alexandre de Moraes, seguido pela maioria, sopesou os diversos direitos e princípios constitucionais relacionados à questão, (direito à moradia, direito à propriedade, princípio da livre iniciativa, princípio da autonomia da vontade, princípio da boa-fé objetiva, entre outros), e afastou o entendimento de que a penhora do único bem violaria o direito à moradia do fiador, o qual afiançou o contrato de locação comercial por livre e espontânea vontade.

Luciana Okamura Arasaki Tateoka. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.