O ITBI é o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelas prefeituras municipais quando da transferência da propriedade do imóvel, sendo o adquirente o responsável pelo pagamento. Na cidade de Londrina o valor devido a título de ITBI é de 2% sobre o valor do imóvel.

A questão da exigência de pagamento do ITBI em atos de cessão de direitos é ponto de antiga discussão, sendo entendimento de alguns municípios a necessidade de pagamento nesta hipótese e de outros, que o pagamento do imposto é devido somente no momento da transferência perante o Registro de Imóvel.

Neste sentido, em fevereiro deste ano o Supremo Tribunal Federal reconheceu a existência de repercussão geral sobre a não incidência do ITBI na cessão de direitos de bens imóveis, sendo o fato gerador do imposto o registro do título.

A decisão se funda dentre outras questões pelo fato de que a transmissão de bens imóveis só ocorre efetivamente no momento em que o título é registrado perante a serventia imobiliária, de modo que a cessão de direitos por si só não enseja a transferência da propriedade, cria-se somente uma expectativa de transferência.

No mesmo caminho já vinha o Superior Tribunal de Justiça proferindo decisões em igual sentido, como a decisão da Ministra Eliana Calmon, que entendeu acerca da não incidência do ITBI em instrumentos de promessa de compra e venda, aduzindo que o contrato preliminar (de promessa) não necessariamente levará à celebração do contrato definitivo (de transmissão), que consiste no único título capaz de ensejar a cobrança do referido imposto.

Deste modo, tem-se que o comprador/contribuinte não deve se sujeitar ao pagamento do ITBI quando da realização do instrumento de cessão de direitos, e também não fica obrigado a realizar tal pagamento quando da confecção da escritura de compra e venda, surgindo esta obrigatoriedade somente quando da realização do registro da transmissão perante o Registro Imobiliário de competência do bem.

Salienta-se que é facultado ao comprador o pagamento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda, porém, como já dito, é uma faculdade, sendo obrigatório o pagamento somente no momento do registro deste título. O entendimento sedimentado pelo STF em sede de repercussão geral já foi regulamentado para pronta aplicação pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná através do Provimento 300/2021.

Por fim, cumpre esclarecer que o ato de transmissão do imóvel possui duas fases. A primeira é a confecção e assinatura do título (escritura pública ou contrato particular, nos casos do artigo 108 do Código Civil), e a segunda é o registro deste título no Registro de Imóveis, com o cumprimento de todas as exigências legais, incluindo o pagamento dos impostos. Sendo que somente após a finalização dessas duas fases que o negocio se concretiza, dando publicidade a terceiros acerca do novo proprietário do bem.

Drielly Caroline Coimbra - Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, subseção de Londrina/PR.

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