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Londrina

PAINEL IMOBILIÁRIO

m de leitura Atualizado em 05/03/2022, 00:34

Alienação fiduciária – da inadimplência ao leilão

Grande parte das discussões ocorrem quando o fiduciante se torna inadimplente. Mas como funciona esse procedimento?

PUBLICAÇÃO
sábado, 05 de março de 2022


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Foto: istock
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Com a edição da Lei nº 9.514/1997, foi instituída a alienação fiduciária de coisa imóvel, modalidade essa que abrange a grande maioria das negociações de financiamento imobiliário realizadas no país.

Por óbvio que o cumprimento do contrato firmado, extingue a alienação fiduciária, resolvendo a propriedade fiduciária em favor do devedor fiduciante (compradores).

Por sua vez, grande parte das discussões ocorrem quando o fiduciante se torna inadimplente. Mas como funciona esse procedimento?

1) Uma vez constatada a inadimplência, o credor fiduciário terá que intimar o devedor, por meio de notificação extrajudicial enviada por intermédio do Registro de Imóveis competente;

2) Será concedido um prazo de 15 (quinze) dias para que o devedor fiduciante proceda a purgação da mora, ou seja, o pagamento dos valores que se encontram em atraso;

3) Caso o devedor fiduciante pague o débito, o contrato de alienação fiduciária será restabelecido, devendo o Registro de Imóveis, no prazo de 3 (três) dias, repassar os valores para o credor fiduciário;

4) Porém, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, sem que o devedor fiduciante proceda ao pagamento, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato, e à partir de então, o credor fiduciário poderá proceder a consolidação da propriedade em seu favor, mediante recolhimento das despesas necessárias;

5) Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá, no prazo de trinta dias, promover o leilão público para a alienação do imóvel;

6) No primeiro leilão público, caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor do imóvel estipulado no contrato de alienação fiduciária, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes;

7) No segundo leilão, por sua vez, o lance vencedor deverá ser igual ou superior ao valor da dívida, que incluem as despesas, prêmios de seguro, encargos, tributos e despesas condominiais;

8) Importante ressaltar, a necessidade de intimação do devedor fiduciante, para informar-lhe as datas e locais dos leilões, podendo ser a intimação por correspondência, no endereço informado no contrato, ou mesmo por e-mail;

9) No que tange ao valor do lance vencedor, caso seja superior ao da dívida do imóvel, no prazo de cinco dias, o credor fiduciário deverá repassar ao devedor fiduciante o valor excedido, o que implicará na quitação recíproca. No entanto, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao da dívida, a obrigação do devedor fiduciante será extinta, devendo o credor fiduciário, no prazo de cinco dias, emitir termo de quitação da dívida;

10)Ainda, a Lei conferiu ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, porém, tal direito poderá ser exercido até a data limite do segundo leilão, devendo ser pelo preço da dívida, somados todos os encargos e despesas arcados pelo credor fiduciário.

Imagem ilustrativa da imagem Alienação fiduciária – da inadimplência ao leilão Imagem ilustrativa da imagem Alienação fiduciária – da inadimplência ao leilão
|  Foto: istock
 

A Lei 9.514/1997 foi certamente um interessante marco legal, trazendo segurança jurídica para os investidores e aumentando a oferta de crédito imobiliário no mercado, o que trouxe um benefício imensurável para a sociedade, possibilitando a ampliação do número de famílias que passaram a adquirir imóveis.

Claro que tais situações sempre estão sujeitas a problemas relacionados a eventuais descumprimentos ou abusos, assim, recomenda-se que a parte que se encontrar em uma situação similar, busque auxílio de profissionais especializados, encontrando as melhores alternativas para a resolução de sua situação.

Thiago Leandro Moreno, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico – OAB Londrina.

Foto: iStock