Desistiu da compra do imóvel na planta?

Comprar um imóvel na planta ou um terreno em loteamento normalmente é um compromisso de longo prazo, e é natural que, ao longo dos anos de pagamento, o comprador reavalie a sua decisão. Mudança de emprego, dificuldade financeira ou simplesmente arrependimento podem levar à vontade de desistir do negócio. A dúvida mais comum nesses casos é: quanto do dinheiro pago será devolvido, e quem fica com a comissão de corretagem já paga ao vendedor do imóvel?

A resposta muda conforme quem deu causa ao desfazimento do contrato. Se a desistência parte do próprio comprador, sem culpa da construtora ou loteadora, a lei permite que a empresa retenha parte dos valores pagos, a título de indenização pelas despesas administrativas e comerciais envolvidas no negócio desfeito.

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Para contratos firmados a partir de dezembro de 2018, aplica-se a chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Ela fixou o percentual máximo de retenção em 25% dos valores pagos nos empreendimentos em regime geral de incorporação, podendo chegar a 50% quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Já para contratos anteriores a essa lei, prevalece o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que também limitava a retenção a até 25%, evitando que o comprador ficasse excessivamente prejudicado pela desistência.

A situação muda completamente quando quem descumpriu o contrato foi a construtora ou a loteadora, seja por atraso na entrega, seja por outro motivo que justifique a rescisão por culpa da vendedora. Nesses casos, a Súmula 543 do STJ é clara: a devolução das parcelas pagas deve ser integral e imediata, sem retenção de percentual algum, já que o comprador não deu causa ao problema.

E a comissão de corretagem, paga ao corretor ou imobiliária no momento da assinatura do contrato? O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento dessa comissão, desde que o preço total da aquisição tenha sido informado previamente, com o valor da corretagem destacado de forma clara. Se essa informação não foi dada de maneira transparente, o comprador pode pedir a devolução do valor pago.

Quando a desistência é do próprio comprador, a regra geral é que a corretagem já paga não é devolvida, por já ter cumprido sua função de aproximar as partes e viabilizar o negócio. Mas quando a rescisão decorre de descumprimento da construtora, como o atraso na entrega, o entendimento da Justiça é justamente o oposto: a comissão de corretagem também deve ser devolvida ao comprador, junto com as demais parcelas pagas.

Vale um alerta importante: a chamada taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária), cobrada em alguns contratos além da corretagem, é considerada abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça, por representar uma venda casada disfarçada, e seu valor pode ser recuperado independentemente de quem tenha dado causa à rescisão.

Portanto, antes de assinar qualquer distrato ou aceitar o valor de devolução proposto pela empresa, vale a pena revisar o contrato com atenção e, se necessário, buscar orientação jurídica para verificar se o percentual retido está dentro dos limites legais e se a comissão de corretagem foi corretamente informada desde o início.

Cintya Assunção, advogada especialista em Direito do Consumidor, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB Londrina