Compromisso de compra e venda e prazos para resolução do contrato

É recorrente na prática forense a discussão acerca de quais seriam os prazos para cobrança ou resolução contratual quando do inadimplemento de obrigações decorrentes de compromissos de compra e venda.

Isso porque, não raramente, o promitente comprador não honra com as prestações ajustadas em um compromisso de compra e venda.

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Assim, primeiramente, qual o prazo para cobrança ou execução de parcelas inadimplidas pelo promitente comprador?

A essa hipótese se aplica o prazo prescricional previsto no artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil, o qual prevê que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constante de instrumento público ou particular, contado a partir dos respectivos vencimentos.

O promitente comprador, mesmo inadimplente, também pode requerer a resolução do contrato e requerer a devolução das quantias pagas, no entanto, como a dívida não é líquida e nem certa, o prazo não é de cinco anos, mas de dez anos, nos termos do artigo 205, do Código Civil.

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No entanto, a ação de resolução contratual por inadimplemento não se trata de ação de cobrança de parcelas vencidas e não pagas, não se configurando, portanto, o exercício do direito a uma prestação.

Em verdade, ação de rescisão contratual tem por objetivo somente requerer a resolução do contrato.

É, portanto, uma ação constitutiva, que tem por finalidade a criação, modificação ou a extinção de uma relação jurídica, mas sem ordenar qualquer condenação ao cumprimento de uma prestação.

A opção de resolução contratual em decorrência de inadimplemento configura direito potestativo, pois a este não corresponde qualquer prestação.

Não havendo prazo prescricional específico para o exercício de determinada pretensão de conteúdo patrimonial, aplicar-se-á a cláusula geral, que prevê o prazo de 10 anos.

Mas, em se tratando de direito potestativo, não existindo prazo estabelecido em lei, não estará sujeito à extinção pelo não exercício.

Portanto, dada a natureza jurídica de ação constitutiva, é inapropriada a aplicação de cláusula geral de prescrição às ações de resolução contratual, uma vez que os direitos potestativos não estão relacionados a qualquer prestação da outra parte.

Em resumo, qual é o prazo — se é que existe — para requerer a resolução do compromisso de compra e venda ante o inadimplemento do promitente comprador?

Como visto, há entendimento de que não se aplicam prazos prescricionais às ações desconstitutivas (constitutivas negativas) em que não há prazo específico na lei, como é o caso da ação de resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente.

No entanto, há inúmeros julgados que adotam, por analogia, o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil, em razão da ausência de regra específica.

Seja como for, adotado o entendimento doutrinário predominante, de que não há prazo, ou o entendimento dos tribunais, que aplica por analogia o prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, certo é que a ação de resolução contratual não se submente ao prazo prescricional de cinco anos.

Marcela Rocha Scalassara. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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