Você já ouviu falar em contrato “Built to Suit”? Apesar do nome em inglês, esse tipo de contrato é cada vez mais comum no Brasil. Nele, o proprietário de um imóvel constrói ou adapta um espaço sob medida para atender às necessidades de quem vai alugá-lo. É como se o inquilino encomendasse um imóvel feito sob sua medida.

Muito usado por empresas e órgãos públicos que precisam de estruturas específicas para funcionar — como redes de farmácias, bancos, supermercados e órgãos públicos — o contrato BTS permite que o locador assuma os custos e as responsabilidades da construção. Em troca, o locatário se compromete com a locação por um prazo mais longo, com valores e condições bem definidos.

Mas atenção: para que esse modelo traga vantagens, é essencial que o contrato seja bem redigido, com obrigações bem definidas e que o mesmo seja seguido à risca. Diferente dos aluguéis tradicionais, o BTS envolve alto investimento inicial por parte do proprietário. Qualquer descumprimento ou descuido, por menor que seja, pode gerar prejuízos relevantes e disputas judiciais indesejadas. Respeitar cláusulas, prazos e obrigações é o que garante equilíbrio e segurança para ambos os lados, como na maioria dos compromissos.

E quando o combinado não é cumprido? Se o proprietário descumprir o combinado e não entregar a obra, ou até mesmo entregar a obra sem que a mesma possa ser utilizada pelo inquilino, é possível que a temerária ação configure o descumprimento contratual ou, revele a presença de vícios construtivos, que podem afetar diretamente o funcionamento da empresa inquilina ou até mesmo a segurança de seus funcionários, e, diante de tal cenário, a rescisão antecipada do contrato, baseada no inadimplemento por parte do locador (proprietário) seria a medida justa, já que o imóvel não atenderia ao mínimo exigido, e a rescisão contratual seria justificável — e esta sem aplicação de multa ao locatário (inquilino), mas com a consequentemente apuração de danos.

E se o inquilino descumprir ou tiver a intenção de desistir do contrato? O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou em 2020 a decisão de primeiro grau, na Apelação Cível nº 10564784620168260100, no qual a empresa locatária desejava encerrar antecipadamente um contrato BTS, por alegações de crise econômica de nível nacional. O TJSP entendeu que, como o locador já havia investido valores elevados na construção, e a mesma se apresentava íntegra, a rescisão antes do prazo só seria possível com o pagamento integral da multa prevista. A decisão reforçou a ideia de que o contrato deve ser respeitado para garantir segurança jurídica.

Esses dois cenários mostram que o cumprimento do contrato BTS é uma via de mão dupla. O proprietário assume custos altos e, em troca, o inquilino se compromete a manter a locação por longo prazo. Mas, para que tudo funcione, é preciso responsabilidade dos dois lados. Se o imóvel não for entregue conforme o acordado, o inquilino pode sim buscar seus direitos. Por outro lado, se o inquilino decide sair antes do prazo sem justificativa legal, deverá arcar com as penalidades previstas.

Em resumo: o contrato Built to Suit pode ser uma excelente solução para quem busca um imóvel sob medida, com segurança e economia. No entanto, só trará os benefícios esperados se for respeitado em sua totalidade. Afinal, contrato é compromisso — e deve ser cumprido com seriedade.

Marcio Augusto Valente Franco. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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