Reurb é a sigla que utilizamos para Regularização Fundiária Urbana, que conforme a Lei Federal 13.465 de 2017 é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visa integrar núcleos urbanos informais ao sistema urbano e garantir a titulação aos seus ocupantes, é o processo de legalização de áreas urbanas que foram ocupadas de maneira irregular e se encontram consolidadas e de difícil reversão.

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) foi instituída como uma política pública voltada à correção de distorções no ordenamento territorial urbano, com o objetivo de garantir direitos sociais e efetivar o direito à moradia. Observa-se, contudo, a existência de situações em que determinados núcleos consolidados, embora localizados formalmente em zonas rurais, apresentam claras características urbanas, ou seja, onde o uso e a ocupação do solo adquiriram feições urbanas, apesar da classificação formal como rural.

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O conceito de "núcleo urbano”, “núcleo urbano informal” e “núcleo urbano informal consolidado", central na aplicação da Reurb, são definidos no art. 11 da Lei Federal como aquele núcleo que apresenta características urbanas, independentemente da sua situação jurídica, classificação ou registro no cartório de imóveis.

Neste contexto, a Lei 13.465/2017 e seu regulamento, o Decreto 9.310/2018 não impõem, como condição para a aplicação da Reurb, que o solo esteja obrigatoriamente classificado como zona urbana, permitindo sua incidência também em áreas rurais que apresentem características urbanas consolidadas, o que desafia conceitos tradicionais de zonamento e suscita importantes debates jurídicos e administrativos.

Ademais, o próprio § 6º do artigo 11 da Lei nº 13.465/2017 admite expressamente a aplicação da Reurb em áreas rurais, nos seguintes termos: “Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972.”

Conclui-se que há aplicabilidade da Reurb em um imóvel com características urbanas ainda que esteja localizado fora do perímetro urbano do município desde que o imóvel tenha área inferior à fração mínima de parcelamento do solo rural, que na região de Londrina é de 2 hectares (20.000 m2) conforme Instrução Especial n°05/2022 do INCRA, e caso contrário, serão aplicáveis outros instrumentos jurídicos próprios para imóveis rurais.

Ao interpretar a legislação vigente, observa-se que a restrição quanto à área superior a 20.000 m² como impedimento para a Reurb aplica-se exclusivamente às unidades localizadas em zona rural. Assim, quando o imóvel está situado em zona urbana ou de expansão urbana, não há qualquer impedimento legal para a regularização fundiária em unidades que possuam área superior a 20.000m², permitindo a Reurb em imóveis urbanos de maior extensão, desde que atendidos os demais requisitos legais.

Assim, verifica-se que o critério territorial não é absoluto, sendo a natureza da ocupação e a dimensão da área fatores determinantes para o enquadramento jurídico adequado, garantindo-se, assim, segurança jurídica tanto para o poder público quanto para os ocupantes.

Jessica Filippi. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção de Londrina.

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