Através de um questionamento realizado por um cliente na semana passada, percebi que muitos acreditam que qualquer contrato pode ser cancelado dentro de um prazo de sete dias, sem penalidades, com base no chamado “direito de arrependimento” previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC). No entanto, essa regra não se aplica aos contratos de locação de imóveis.

O artigo 49 do CDC é quem estabelece que o consumidor pode desistir de uma compra ou contratação de serviço em até sete dias quando a negociação ocorre fora do estabelecimento comercial, como por telefone ou internet. Essa proteção foi criada para evitar decisões precipitadas ou tomadas sob pressão, garantindo ao consumidor um período de reflexão.

Entretanto, a locação de imóveis é regulada por legislação própria, a famosa Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, e não pelo CDC. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado nesse sentido, reconhecendo que os contratos de locação não estão sujeitos ao direito de arrependimento do CDC, não se vislumbrando neles relação de consumo. Assim foi no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 41.062-GO, onde a Suprema Corte reafirmou que a relação entre locador e locatário possuem regras específicas, e distintas das relações típicas de consumo.

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Existem, no entanto, situações em que a Lei do Inquilinato permite a rescisão do contrato sem pagamento de multa. Entre elas estão os casos em que o inquilino é transferido para outra cidade por motivos de trabalho, desde que comprove essa situação, bem como quando o imóvel apresenta vícios graves que impeçam o seu uso adequado. Nessas hipóteses, a rescisão pode ocorrer sem penalidade, desde que o inquilino comunique ao locador ou à imobiliária, preferencialmente por escrito, as condições do imóvel, possibilitando que os problemas sejam solucionados no menor prazo possível.

Problemas estruturais relacionados à rede elétrica, hidráulica, estrutural ou de esgoto são de responsabilidade do proprietário, cabendo a ele providenciar os reparos necessários. Caso tais problemas inviabilizem a moradia, o inquilino tem o direito de rescindir o contrato sem pagar multa.

Se nenhuma dessas hipóteses de isenção estiver presente e, ainda assim, o inquilino optar por desistir da locação (mesmo dentro do prazo de sete dias), deverá comunicar formalmente o locador sobre sua decisão, pagar a multa rescisória prevista no contrato (caso as partes não acordem de maneira diversa) e entregar o imóvel nas condições estabelecidas no contrato principal.

Essas penalidades proporcionais têm como objetivo dar estabilidade ao vínculo contratual e evitar prejuízos às partes envolvidas, visando compensar a parte prejudicada pelos custos e transtornos decorrentes da quebra do vínculo. Essa multa porém deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme dispõe o artigo 4º da Lei do Inquilinato, e não pode ser abusiva ou excessiva, devendo observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Em regra, essa penalidade costuma ser limitada ao equivalente a três meses de aluguel.

Por isso, é fundamental que o inquilino leia atentamente o contrato antes da assinatura e, em caso de dúvidas, busque a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Compreender as obrigações desde o início pode evitar litígios e frustrações futuras.

Marcio Augusto Valente Franco. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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