A compra e venda de imóveis é uma transação que envolve diversos aspectos legais e financeiros. Um dos tributos mais relevantes neste processo é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios sobre a transmissão de propriedade imobiliária. Este imposto pode impactar significativamente o custo total da aquisição, tornando essencial o entendimento de como ele funciona, especialmente em contextos específicos, como o município de Londrina.

O ITBI é o imposto municipal que incide sobre a transferência de imóveis, sejam eles urbanos. Ele é devido sempre que há uma transmissão onerosa de bens imóveis, como em casos de compra e venda, permuta ou dação em pagamento. O pagamento do ITBI é normalmente de responsabilidade do comprador e deve ser realizado antes da transferência formal da propriedade, no Paraná, será necessário recolher no cartório de registro de imóveis, na escritura pública de compra e venda será informado o comprador a necessidade de recolhimento quando efetivar a transferência.

O valor do ITBI é calculado sobre o maior valor entre o preço de transação do imóvel e o valor venal, que é uma estimativa do valor de mercado do imóvel determinada pelo município. As alíquotas variam de cidade para cidade, mas em geral, ficam em torno de 2% a 3% do valor considerado.

Em Londrina, o cálculo do ITBI é regulamentado pela Lei nº 7.303/1997. A alíquota aplicável é de 2% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo o maior dos dois. É importante observar que o pagamento deve ser realizado antes da formalização da transferência de propriedade, sob pena de não conseguir realizar o registro do imóvel.

Além disso, a legislação municipal de Londrina prevê isenções em alguns casos específicos, como na primeira aquisição de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), desde que sejam atendidas as condições estabelecidas.

A Tese Prevalecente do STJ sobre o ITBI

A incidência do ITBI é um tema de grande relevância no direito imobiliário, e em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou uma importante tese sobre o assunto. De acordo com a decisão do STJ, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, tema 113, do STJ, estabeleceu 3 teses, nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Portanto, temos uma discussão no Tribunal de Justiça do Paraná, a respeito de compra e venda. A base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, entendendo ser um valor relativo diante das peculiaridades realizadas na transação.

A compreensão do ITBI e das recentes decisões judiciais que o envolvem é fundamental para quem está envolvido na compra e venda de imóveis, especialmente em áreas com legislação específica, como Londrina.

Procure sempre orientação de um especialista em direito imobiliário para garantir que todas as etapas da sua transação sejam realizadas de forma segura, econômica e em conformidade com a legislação vigente. Lembre-se, a correta avaliação e planejamento podem resultar em economias significativas e evitar problemas futuros.

Delmar Januário Pedri. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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