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Londrina

PAINEL IMOBILIÁRIO

m de leitura Atualizado em 14/05/2022, 08:20

Due diligence imobiliária e segurança na compra e venda de imóveis

É um serviço útil e valioso tanto para pessoas jurídicas e empresários do ramo imobiliário, quanto para pessoas físicas

PUBLICAÇÃO
sábado, 14 de maio de 2022

Marcela Rocha Scalassara
AUTOR autor do artigo

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A compra e venda de imóveis é uma realidade muito corriqueira na vida das pessoas.

Contudo, é preciso estar atento para evitar “maus” negócios, pois as cautelas de costume podem não ser suficientes para dar a segurança jurídica necessária às partes, que só pode ser alcançada após uma análise minuciosa do negócio.

E como celebrar um negócio mais seguro, evitando futuras dores de cabeça?

A due diligence imobiliária, também chamada de “diligência prévia”, é uma espécie de auditoria, na qual serão realizadas análises de informações, documentos do imóvel, tais como matrículas e certidões, além dos documentos dos contratantes, como certidões de distribuidores judiciais, a fim de avaliar se há demandas judiciais contra os contratantes que possam, de alguma forma, prejudicar o negócio imobiliário.

O objetivo da due diligence é a prevenção diante de possíveis e futuros riscos advindos daquela transação, que deve ser prestada por advogado especializado.

É um serviço útil e valioso tanto para pessoas jurídicas e empresários do ramo imobiliário, quanto para pessoas físicas – muitas vezes não habituadas a esse tipo de negócio – que queiram realizar negócios mais seguros.

A análise deve ser feita de forma pormenorizada e requer conhecimento jurídico, pois vai muito além das análises rotineiras das negociações e dos documentos necessários para o registro do imóvel, demandando a análise de documentos específicos que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível, dentre outros.

A due diligence visa evitar infortúnios como a constatação de dívidas e obrigações que recaiam sobre o imóvel, fraude contra credores, restrições ao uso do imóvel, restrições decorrentes da lei, como zoneamento, restrições urbanísticas, tombamentos, desapropriações, dentre outras.

A título de exemplo, essas diligências visam também evitar a chamada a fraude à execução, prevista no artigo 792, do Código de Processo Civil.

No âmbito imobiliário, o artigo 792, do CPC deve ser interpretado conjuntamente com o disposto no art. 54 da Lei Federal nº 13.097/2015, com redação atualizada pela Medida Provisória nº 1.085/2021, que dispõe que os negócios jurídicos preservam sua eficácia quando não inscritas previamente na matrícula do imóvel as seguintes informações: a) registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; b) averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença; c) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e d) averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.

Para fins de caracterização de fraude à execução no âmbito imobiliário, percebe-se a importância das informações constantes da matrícula do imóvel.

Com a realização da “due diligence” imobiliária as partes terão elementos para – cientes dos riscos e cercando-se de todos os cuidados – caminharem para um desfecho positivo, optando por seguir ou não adiante com o negócio.

Marcela Rocha Scalassara. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.