Quando o assunto é compra e venda de imóveis, certamente um dos principais questionamentos a se fazer é se o imóvel que será adquirido possui inquilino, ou se ele está desocupado. Não é para menos, tendo em vista que tal situação pode, muitas vezes, se apresentar como um verdadeiro pesadelo. A compra e venda de imóvel alugado é um cenário que sempre gerou dúvidas e preocupações aos proprietários, compradores, e até mesmo aos inquilinos.

Na visão dos proprietários e dos compradores, a preocupação pode ser gerada pela possibilidade de a compra do imóvel alugado implicar em multas, dificuldades em obter a posse do imóvel, e possíveis problemas judiciais. Já pela ótica dos inquilinos, certamente o medo maior é de ter que desocupar o imóvel de uma hora para outra.

Em geral, o inquilino está assegurado de que só terá que sair do imóvel alugado ao término do contrato, caso não haja renovação da locação, é claro. A lei do inquilinato (Lei nº 8245/1991) não proíbe a venda de imóvel ocupado por inquilino, mesmo que o prazo final do contrato de aluguel ainda não tenha terminado. Mas a lei é bastante clara sobre em quais condições a venda do imóvel alugado deve ocorrer. Essas condições buscam garantir que o inquilino também tenha seus direitos protegidos e, portanto, não seja obrigado a deixar o imóvel de repente.

“A carta de preferência de compra foi assinada?” Esse é o primeiro fator a ser analisado, considerando que o inquilino tem o direito de adquirir o imóvel em primeira mão. O proprietário que infringir esse direito poderá responder por perdas e danos, ou, ainda, ver o inquilino fazer valer seu direito de preferência e alienar para si o imóvel, deixando o comprador sem o bem que comprou.

É certo que, para maior segurança na aquisição de um imóvel, também necessário se faz a análise da matrícula do bem, para que possa ser verificado quaisquer informações pertinentes, inclusive sobre possíveis contratos de locações ali averbados.

Essa análise é de extrema relevância, pois, se o imóvel será adquirido para uso próprio, não poderá conter em sua matrícula menção sobre contrato de locação, já que a cláusula de vigência presente em alguns contratos, desde que observados seus requisitos de validade, faz com que o comprador, obrigatoriamente, tenha que respeitar a integralidade do contrato de locação, inclusive o prazo para seu término, devendo permanecer na posição de locador, sem que o inquilino tenha que desocupar o imóvel até que se encerre o contrato.

Já para os casos em que a matrícula do imóvel não apresenta averbação de nenhum contrato locatício às suas margens, o adquirente poderá denunciar o contrato, solicitando a desocupação do imóvel pelo inquilino no prazo de 90 (noventa) dias, a contar do recebimento da notificação. O mesmo prazo terá o comprador para realizar tal notificação, só que a contar do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância pelo comprador na manutenção da locação.

Para entender quais são os procedimentos que devem ser respeitados pelos proprietários, compradores e inquilinos na compra e venda de imóvel alugado, é importante contar com um profissional da área jurídica para lhe fornecer a orientação adequada e conduzir o negócio dentro das determinações legais.

Marcio Augusto Valente Franco. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.