Uma das principais garantias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é o direito do locatário de evitar ser despejado no caso de venda do imóvel. Mas aproveitar essa garantia, o que se dá por meio da Cláusula de Vigência da locação, não é tão simples assim.

Assunto recorrente nessa coluna é importância da definição do prazo de vigência da locação, como um dos principais pontos a serem definidos no início do contrato. Sua fixação pode afetar direitos e deveres das partes durante e até mesmo após o final do prazo, dentre os quais está a permanência do locatário.

Por expressa previsão da Lei do Inquilinato (art. 4o), durante o tempo de duração do contrato, em regra, o locador não pode retomar a posse do imóvel locado. Mas, também segundo a Lei (art. 8º), se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação.

Em outras palavras, o comprador, novo proprietário do imóvel locado, poderá exigir a desocupação do locatário, mesmo que seja ainda durante a vigência do Contrato de Locação!

A Lei é clara em dizer que também tem esse direito o promissário comprador e o promissário cessionário, com a condição de que o contrato de promessa de venda/cessão seja irrevogável.

Além disso, em qualquer hipótese, o contrato ou a escritura pública deve ser registrado na matrícula do imóvel, sendo que o novo proprietário tem 90 (noventa) dias, contados do registro, para exercer seu direito de pedir a desocupação.

No entanto, o mesmo dispositivo que prevê o direito do novo proprietário apresenta uma exceção: a chamada cláusula de vigência.

Segundo a Lei, se a locação for contratada por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência, o novo proprietário será obrigado a cumprir o contrato.

Portanto, a pergunta que sempre incomoda os locatários é: se o locador vender o imóvel, posso ou não exigir o cumprimento do contrato que contém cláusula de vigência?

A cláusula de vigência nada mais é do que uma cláusula do contrato de locação que prevê a continuidade do contrato em caso de venda do imóvel. Por isso, em todo contrato de locação feito com o mínimo de cuidado e conhecimento, o locatário deve exigir que seja inserida uma cláusula de vigência para evitar o despejo no caso de venda do imóvel pelo locador.

No entanto, além da necessidade de ser uma cláusula clara e bem escrita, a sua mera inclusão no contrato não é suficiente para assegurar o direito do locatário em caso de venda.

A Lei do Inquilinato exige, ainda, que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel, pois isso é o que dará publicidade à cláusula de vigência, dando conhecimento de sua existência ao eventual adquirente do bem.

Assim, não basta o cuidado de inserir uma cláusula de vigência no contrato. Para que o locatário possa exigir o cumprimento do contrato pelo adquirente ou promissário comprador do imóvel, é fundamental que haja a averbação do contrato de locação na matrícula.

Sem a averbação, restará ao locatário apenas o direito de exigir indenização do locador, por ter sido obrigado a desocupar o imóvel mesmo tendo estipulado em contrato a sua continuidade em caso de venda.

Gabriel Carmona Baptista. Advogado e Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, subseção de Londrina.