Os Fundos Imobiliários surgiram na década de 60 nos Estados Unidos sob a denominação de REIT – Real Estate Investiment Trust. No Brasil, a constituição dessa modalidade de investimento imobiliário tornou-se possível com a chegada da Lei 8.668/1993, por meio da criação dos Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos pela sigla “FIIs”.

Neles, o interessado adquire cotas com lastro em empreendimentos imobiliários empresariais (e.g. galpões, salas comerciais, hotéis, shopping center) ou residenciais (e.g. apartamentos), prontos ou não (e.g. condomínio edilício ainda em construção), podendo ser eles urbanos ou rurais, compostos de um ou mais imóveis, parte deles ou direito a eles relativos (e.g. títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, como outros fundos imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário – LCI, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI etc.). São divididos em três principais tipos: fundos de tijolo (investem em imóveis físicos), fundos de papel (aplicam em títulos ligados ao mercado de imóveis) e fundo de fundos (alocam o capital em outros FIIs).

Tais fundos são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Imobiliários - CVM. Cabe à Instituição Administradora, que pode ser um Banco (múltiplo ou de investimento), uma sociedade de crédito imobiliário ou uma corretora ou distribuidora de títulos e valores imobiliários, constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Depois da aquisição de imóveis, o fundo obtém renda por meio da locação, venda ou arrendamento desses bens. Com limitações administrativas, tais como a de não poder conceder empréstimos aos seus cotistas, a Instituição Administradora deverá distribuir, no mínimo, 95% do lucro apurado em balanço ou balancete semestral, sob pena da perda de benefício tributário do fundo.

O cotista, por sua vez, sofrerá tributação que varia de acordo com o tipo e o prazo de aplicação dos recursos, havendo inclusive hipótese de isenção de IR para pessoas físicas (Lei 11.033/2004, art. 3º, inciso III).

Tais fundos permitem ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel – e sem a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para tal investimento. Além disso, os ativos do mercado imobiliário são diversificados, geralmente possuem alta liquidez e as receitas geradas por eles são periodicamente distribuídas. Ainda como vantagem, há o fato de que o eventual aumento nos preços dos imóveis do fundo valoriza o valor das cotas.

Finalmente, todo o conjunto de tarefas ligadas à aquisição e à administração do imóvel (trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.) fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo.

No entanto, é preciso ter cautela. Assim como o fundo pode render dividendos, pode, igualmente, dar prejuízo – a depender dos riscos de mercado (oferta e demanda, condições econômicas do país, cenário internacional), dos riscos de vacância (nos fundos de tijolo, com a desocupação de bens), dos riscos de inadimplência (nos fundos de tijolo e de papel, com a falta de pagamento de alugueis ou com o inadimplemento do devedor do título, respectivamente) e ainda em razão de uma gestão ineficiente, na medida em que o cotista está sujeito ao pagamento de encargos e despesas do fundo, na proporção de suas cotas.

Alessandro Marinelli de Oliveira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, subseção Londrina

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