Recentemente foi instituída a “Adjudicação Compulsória Extrajudicial”, através da Lei 14.382, de 27 de junho de 2022 (incluiu o art. 216-B na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973), com a devida adequação procedimental através do Provimento n. 150 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça), de 11 de setembro de 2023, que objetiva dar maior celeridade ao processo de transcrição da propriedade do bem imóvel para o promissário comprador ou qualquer dos seus cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.

Essa inovação legislativa está em consonância com o movimento em direção à “desjudicialização” (“extrajudicialização”) com o objetivo de propiciar a solução de conflitos sem a judicialização, ou seja, sem o ingresso de ação perante o Poder Judiciário, de forma mais rápida e, por conseguinte, possibilitando a redução de ações judiciais (“desafogando o Judiciário”).

No contexto da Adjudicação Compulsória Extrajudicial é possível perceber que esse instrumento é muito interessante quando o vendedor de um imóvel, após a devida quitação pelo comprador (art. 1.245 do Código Civil), nega a outorga da escritura pública de venda e compra (art. 216-B). Nesse caso, cumpridas as exigências legais, entre as quais o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens imóveis – art. 440-AL do Provimento n. 150 do CNJ para fins de que seja realizada a lavratura do registro), o comprador tem a direito de requerer a adjudicação compulsória extrajudicial junto ao Cartório de Registro de Imóveis da atual situação do imóvel para que o bem imóvel seja escriturado em seu nome.

Mas, caso o comprador se recuse a lavrar a escritura e proceder o registro em seu nome, poderia o vendedor solicitar que a adjudicação compulsória extrajudicial fosse realizada em favor do comprador, objetivando desonerar-se das obrigações, principalmente daquelas de natureza propter rem?

De acordo com o dispositivo legal (art. 216-B) a legitimidade não está restrita ao comprador ou qualquer dos seus cessionários ou seus sucessores, garantindo ao vendedor o direito de requerer a adjudicação compulsória extrajudicial em favor do comprador a fim de liberar-se das obrigações decorrentes da vinculação com imóvel.

No entanto, caberia ao vendedor arcar com o pagamento do ITBI, além de cumprir as outras formalidades impostas pelo art. 216-B e pelo Provimento n. 150 do CNJ, o que é muito oneroso.

Em contrapartida, na chamada via judicial (“adjudicação compulsória inversa), o vendedor poderia ingressar com uma ação judicial de obrigação de fazer cumulada com “astreintes” (multa processual fixada por tempo) com o objetivo de obrigar o comprador a providenciar os meios necessários para a outorga da escritura definitiva de venda e compra, inclusive para que efetue o pagamento do ITBI, das custas e das despesas decorrentes da escrituração e transcrição do imóvel para o seu nome, além de eventual perdas e danos; o que com certeza ocasionará maior ônus ao próprio comprador.

Retomando a indagação, o procedimento mais adequado e efetivo para atingir o interesse do vendedor seria promover a chamada “adjudicação compulsória inversa” (Adjudicação Compulsória Judicial) a fim de obrigar o comprador a escriturar em seu nome a propriedade do bem imóvel, caso este se negue a providenciar a escrituração e a transcrição da propriedade para o seu nome.

Luiz Alberto Pereira Ribeiro. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.