A ação de despejo é o procedimento judicial que permite ao proprietário recuperar a posse de um imóvel alugado, seja ele residencial ou comercial. Regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é a ferramenta legal adequada para resolver situações em que o inquilino não desocupa o imóvel conforme combinado.

Ao contrário do que muitos pensam, o locador não pode exigir a desocupação do imóvel alugado a qualquer momento. A lei protege o direito do inquilino de permanecer no imóvel pelo prazo estipulado em contrato, salvo exceções previstas na legislação. Entre essas exceções, destacam-se: acordo entre as partes, descumprimento de obrigação legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e encargos (como IPTU e contas de consumo) ou necessidade de realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

Quanto à situação mais comum, de despejo por falta de pagamento, é essencial afastar uma ideia muito comum e incorreta: ao contrário do que muitos imaginam, não há valor mínimo ou montante mínimo de aluguéis para que haja o despejo. Qualquer valor inadimplido – de aluguel ou qualquer dos encargos – é suficiente para justificar o pedido de desocupação.

Outra situação que pode justificar o despejo é a venda do imóvel. Nesse caso, o novo proprietário pode solicitar a desocupação, desde que o contrato de locação não contenha cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel.

Embora isso nem sempre seja obrigatório, o procedimento para retomada da posse normalmente começa com o envio de uma notificação extrajudicial ao inquilino, solicitando a desocupação amigável. Caso isso não resolva, o locador pode ingressar com a ação de despejo. O inquilino será citado para se defender, e, em casos urgentes ou hipóteses expressamente previstas em lei, o Juiz pode determinar o despejo liminar, fixando um prazo para desocupação voluntária. Se esse prazo não for cumprido, a desocupação forçada será realizada por um Oficial de Justiça, com apoio policial, se necessário.

Vale lembrar que a ação de despejo é o único meio legal para exigir a desocupação forçada. Em qualquer hipótese, o processo deve respeitar os direitos das partes envolvidas. O locador deve seguir as normas legais, e o inquilino tem direito à ampla defesa, mesmo em situações de despejo liminar.

Essa medida busca equilibrar os interesses de proprietários e inquilinos, garantindo a proteção do patrimônio imobiliário sem comprometer os direitos de quem ocupa o imóvel. É fundamental que ambas as partes cumpram suas obrigações para evitar conflitos e prejuízos desnecessários.

Gabriel Carmona Baptista. Advogado e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção de Londrina.