A Lei nº 14.382/2022 foi um dos temas mais quentes de 2022 no direito imobiliário. Originada da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, a nova lei dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), que promete modernizar, agilizar e ampliar o acesso aos registros públicos brasileiros.

Mas uma novidade não tão falada, e de enorme importância para o mercado imobiliário, é a criação do que se pode chamar de nova modalidade de incorporação imobiliária: a incorporação de casas isoladas ou geminadas.

A modalidade já era prevista no art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64), mas de forma pouco detalhada e que gerava diversas dúvidas e entraves na aplicação.

Agora, com a modificação desse dispositivo pela Lei 14.382, fica clara a possibilidade de se construir conjuntos de casas isoladas ou geminadas em lotes integrantes de desmembramentos ou loteamentos urbanos, inclusive com venda na planta, antes ou durante a construção.

Por meio dessa sistemática, pode-se viabilizar, por exemplo, o desenvolvimento dos chamados bairros planejados, projetos que têm como característica central a alienação de lotes urbanos já acompanhados da construção de unidades imobiliárias (conjuntos de casas), em loteamentos urbanos já implantados ou em fase de implantação.

Os imóveis/casas são idealizados como unidades autônomas que não fazem parte de um condomínio, não possuem áreas ou partes comuns e cada uma com seu respectivo acesso às vias públicas. Mas, por se tratarem de casas a serem construídas ou em construção (unidades imobiliárias futuras), se sujeitam aos requisitos, benefícios e vantagens do regime de incorporação imobiliária.

Por esse regime, o empreendedor (incorporador) é autorizado a realizar a venda na planta de unidades a serem construídas ou em construção, após o cumprimento de requisitos previstos na Lei de Incorporação. Além disso, o empreendimento devidamente constituído nesse formato aproveita vantagens tributárias e comerciais.

Pelo ponto de vista dos adquirentes, o regime da incorporação imobiliária impõe uma série de requisitos para aprovação do empreendimento, o que gera maior proteção à aquisição do imóvel e maior publicidade e certeza sobre o que se está comprando.

Afinal, a compra de imóveis na planta envolve riscos elevados, que incluem problemas jurídicos do próprio negócio em si e a possibilidade de descumprimento pelo vendedor, além de problemas com a obra, o terreno e até mesmo a falta de formalização do(s) contrato(s).

Mais do que qualquer outro negócio, a compra de uma unidade (apartamento, casa, sala, loja...) em construção ou a ser construída deve ser feita com cautela, simplesmente porque o imóvel adquirido ainda não existe de fato e ainda não existe juridicamente.

Assim, o enquadramento da construção de conjuntos de casas isoladas ou geminadas ao regime jurídico da incorporação imobiliária veio para dar mais uma opção de desenvolvimento imobiliário e habitacional, mas também para gerar maior segurança ao adquirente e ao próprio empreendedor.

Gabriel Carmona Baptista. Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção de Londrina.