Comprar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil. A ansiedade para conquistar o imóvel próprio, o sonho de poder ter o seu espaço e ali firmar sua residência ou até mesmo investir um recurso na expectativa de lucro futuro, atrelado a casos famigerados como da incorporadora Encol, que faliu no final dos anos noventa, deixando mais de setecentos imóveis inacabados, por vezes suprimem os bons sentimentos ao comprar um imóvel e dão margem para insegurança e medo.

Quando falamos em comprar um imóvel na “planta”, ou seja, um imóvel que ainda não existe, as preocupações são ainda maiores. Afinal, que garantia possuo que um dia esse imóvel realmente ficará pronto se tantas coisas podem acontecer durante os anos de construção?

É claro que, assim como qualquer negócio que envolva a promessa de cumprimento de obrigações, a compra de um imóvel na planta não é inteiramente livre de riscos. Porém, com o surgimento da Lei da Afetação (Lei nº 10.931/2004) e seu fomento no mercado de incorporação imobiliária, instituiu-se um mecanismo de proteção ao consumidor denominado Patrimônio de Afetação, cada vez mais sendo integrado ao ramo imobiliário, o que torna a compra de um imóvel na “planta” mais atrativa e segura.

Com a instituição da afetação é possível que uma parcela de bens e direitos seja separada do patrimônio comum de um indivíduo ou empresa para atender a um fim específico. Quando aplicamos a afetação na incorporação imobiliária, o objetivo é segregar o patrimônio da incorporadora, a fim de assegurar recursos para a construção de um determinado empreendimento, como se uma empresa fosse criada e gerida tão somente em prol da construção de um empreendimento específico, sendo que os recursos despendidos por aqueles que estão adquirindo o imóvel na “planta” ficam obrigatoriamente e vinculados apenas ao próprio empreendimento.

Uma legítima estratégia jurídica de proteção ao consumidor, que garante ao adquirente que os valores pagos à incorporadora serão aplicados efetivamente na construção do seu imóvel e não serão utilizados para pagamento de dívidas ou despesas que não possuem relação com o empreendimento prometido.

O empreendimento então afetado passa a funcionar literalmente como uma “empresa autônoma”, com CNPJ, conta corrente e contabilidade própria, segregada daquela do incorporador, assegurando aos adquirentes relativa proteção contra os insucessos daquele, sendo que todas as dívidas, inclusive de natureza trabalhista e junto as instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, passando a responder somente pelas suas próprias dívidas e obrigações, a fim de garantir a entrega e a honra do contrato firmado com o adquirente

Mas, como saber se o imóvel que está sendo adquirido na “planta” realmente possui essa proteção patrimonial? Fato é que a instituição do Patrimônio de Afetação na incorporação não é obrigatória, mas uma opção a critério exclusivo do incorporador. Uma vez que o incorporador opte pelo regime de afetação, este perdurará enquanto existirem direitos e obrigações junto aos adquirentes do imóvel, com a incumbência de administrar o patrimônio afetado, preservar bens e direitos a ele vinculados, diligenciar com responsabilidade a captação de recursos e a produção em si do que for necessário a realização do empreendimento.

Quando estiver interessado na compra de um imóvel na “planta” importante se atentar para todas as informações passadas pelo Corretor de Imóveis e as que constam no respectivo “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”, visto que a informação da existência ou não do Patrimônio de Afetação deve constar no referido contrato, pois é essencial ao consumidor que este saiba se o imóvel adquirido realmente está protegido por este mecanismo, bem como para que os futuros anos de construção e investimento sejam conduzidos de forma transparente e harmônica entre os envolvidos, com apresentação de relatórios, elementos de avaliação da evolução da obra e lisura na relação entre a incorporadora e o adquirente.

Ana Paula Vicente Pires. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.