FGV lança novo indicador para aluguel de imóveis

A crise decorrente da pandemia de Covid-19 fez disparar o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), que atingiu percentuais acima da inflação. Principal indexador para os financiamentos imobiliários e contratos de aluguel no país, o índice é influenciado pelos preços do setor produtivo, sofrendo inclusive interferência da variação cambial, e a sua aplicação nos contratos de locação é considerada injusta pelos inquilinos. Com o objetivo de conferir maior equilíbrio nas negociações entre proprietários de imóveis e locatários, a FGV (Fundação Getúlio Vargas) lançou, nesta semana, o IVAR (Índice de Variação de Alugueis Residenciais), que segundo os pesquisadores mede com maior fidelidade o comportamento dos preços do mercado de alugueis.

O IVAR terminou o ano de 2021 em –0,61% o que, para os pesquisadores, aponta que diante do agravamento da crise econômica no Brasil nos últimos dois anos, desde a chegada da pandemia, as negociações entre os donos de imóveis e seus inquilinos ficaram abaixo do IGP-M, que no ano passado teve alta de 17,78%. Os dados também serviram de base para o cálculo retroativo do valor do novo índice mês a mês desde 2018.

Embora a divulgação do IVAR possa animar locatários, que veem no novo indexador a possibilidade de reajustes mais consoantes com a realidade econômica dos brasileiros, o tema levantou muitas dúvidas e questionamentos entre profissionais do setor. Para a renovação dos contratos em vigor, a advogada especialista em direito imobiliário Laurine Martins defende que seja adotada uma regra de transição, uma composição entre os índices, calculando-se uma média aritmética entre eles, para garantir o equilíbrio contratual e evitar prejuízo a uma das partes.

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O IVAR pode ser vantajoso para o locatário, mas o locador não pode sair de um índice maior para um indicador negativo, destacou a advogada. “Vai caber muito a negociação, como locador e locatário vão aceitar esse índice para a renovação de contratos. Acredito que devam adotar para os imóveis residenciais. Se não houver uma composição, provavelmente vai existir um movimento dos locatários no sentido de pedir uma substituição, mas tem que ter um bom senso do locatário para não desequilibrar muito para o lado do locador. As partes são livres para negociar da forma como quiserem.”

Se o dono do imóvel se mostrar irredutível, disse Martins, os inquilinos poderão sentir mais segurança para ajuizar ações pedindo a substituição do IGP-M ou IPCA pelo IVAR no cálculo dos valores dos alugueis. “Acho que vai haver uma aceleração do IVAR, mas ainda depende de como vai se comportar a inflação.” No ano passado, a inflação foi calculada em 10,06%.

Para criar o novo índice, o Ibre (Instituto Brasileiro de Economia) da FGV fez parcerias com administradoras de imóveis de quatro capitais - São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre – com o intuito de coletar os preços dos novos contratos, dos reajustes e renegociações dos alugueis. O cálculo tomou como base os valores de cerca de dez mil contratos de locação. Com os dados em mãos, os pesquisadores conseguiram medir a disparidade entre os preços praticados no mercado e a variação do IGP-M e do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), segundo índice utilizado atualmente nas negociações entre locadores e locatários.

Presidente do Sincil (Sindicato dos Corretores de Imóveis Londrina), Marco Antonio Bacarin destacou que embora haja um estoque baixo de imóveis em Londrina, nem sempre a negociações contratuais são regidas pelos indexadores. “O mercado sempre se comporta obedecendo a velha regra da oferta e da procura. Embora tenha os índices oficiais vinculados em contrato, os valores acompanham a tendência do mercado.”

O presidente do Secovi Londrina, Marcos Moura, vê com ressalvas a aplicação do novo índice nos contratos de aluguel. Embora avalie que o IGP-M que rege a grande maioria dos contratos esteja muito alto, adotar como indexador um índice negativo também não corresponde à realidade do mercado. “Índice negativo não existe. Não tem imóvel fechado para alugar em Londrina. Para casas residenciais, há uma disputa muito grande”, comentou.

Para Moura, o índice que melhor reflete as variações do mercado imobiliário é o IPCA, cujo percentual se assemelha à inflação, oscilando entre 8% e 10%. “Se a gente calcular a inflação e um reajuste de 8%, 10%, o mercado aceita normal, chegando até 15%. Mas está tendo uma livre negociação porque ninguém quer perder um bom locatário. As rodadas de negociações são rotineiras e o valor integral do IGP-M só vai ser aplicado se o valor do aluguel estiver muito defasado, mas esses casos são raros.”

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