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m de leitura Atualizado em 27/03/2022, 06:01

Fora do 'centrão', Pirituba vira a queridinha das construtoras

PUBLICAÇÃO
sábado, 26 de março de 2022

ANA LUIZA TIEGHI
AUTOR autor do artigo

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SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - Com quase 7.300 unidades, o empreendimento Grand Reserva Paulista, lançado em 2017 pela MRV, é o maior projeto do grupo no país, mas por pouco tempo.

Segundo Sandro Perin, gestor-executivo da incorporadora na regional São Paulo, um novo empreendimento ainda maior será lançado em breve pela empresa. Em comum, o Grand Reserva e o novo projeto têm o distrito: Pirituba, na zona norte de São Paulo.

Segundo levantamento feito pela plataforma de inteligência de mercado Urbit, Pirituba foi o distrito periférico que registrou o maior número de unidades residenciais lançadas nos últimos três anos, com 5.011.

Periférico, nesse caso, se refere à classificação geográfica das regiões fora do centro expandido da capital paulista, a mesma utilizada, por exemplo, pela CET para estabelecer o rodízio de veículos.

Ela é seguida por Cidade Ademar (4.118), na zona sul, e José Bonifácio (3.352), na leste.

Apesar de não ser parte do centro expandido, limitado pela Marginal Tietê, Pirituba fica em sua margem, o que a torna atrativa ao mercado.

"Você se desloca rápido para o centro e tem tudo perto, shopping, faculdade, redes de supermercado", afirma Perin, que cita também a Linha Laranja do metrô, prevista para 2025.

Os incorporadores imobiliários, especialmente do segmento econômico, olham com cada vez mais interesse para bairros distantes do centro da cidade. É onde estão os terrenos com preços mais baixos, o que ajuda a viabilizar empreendimentos nas faixas do programa Casa Verde e Amarela, explica Daniela Ferrari, diretora-executiva de habitação econômica do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Em São Paulo, o programa limita o valor dos imóveis a R$ 264 mil, e as famílias compradoras devem ter renda mensal de até R$ 7.000.

Porém, não basta ter espaço e ser barato, é preciso ter infraestrutura que acomode o adensamento da população. "O importante é que os lançamentos aconteçam junto com essas melhorias, o consumidor econômico precisa de disponibilidade de transporte e serviços", defende Ferrari.

Na zona leste, um dos destaques do levantamento é a Penha. A incorporadora Cury, também especializada no segmento econômico, tem empreendimentos na região. Leonardo Mesquita, vice-presidente comercial da empresa, afirma que a presença do metrô, com a Linha Vermelha, é um atrativo do bairro, mas ressalta que a classificação do distrito como periférico é uma questão de escala.

"Quando a gente faz uma análise da Grande São Paulo, esses bairros acabam virando centrais e passam a ter atratividade muito grande, porque têm boa infraestrutura e conseguem trazer pessoas de mais longe desse centro expandido para morar bem mais perto", diz Mesquita.

A empresa também lança neste ano a quarta fase do Lyne Pirituba, no bairro da zona norte paulista, com apartamentos de dois dormitórios a partir de R$ 6.000/m².

O arquiteto e urbanista Lucas Chiconi, morador do Tatuapé, outro bairro considerado periférico pela classificação do levantamento, tem opinião semelhante à de Mesquita.

Segundo ele, o termo periférico denomina mais uma situação social do que geográfica, e dificilmente poderia ser aplicado a Tatuapé, Santana e Penha, que possuem uma classe média estabelecida.

"Quando se trata de cidade, populações em ocupações no Centro são periféricas, enquanto quem mora em Alphaville são pessoas ricas", afirma.

Já para distritos como Cidade Ademar, José Bonifácio, Campo Limpo e São Mateus, a classificação faria sentido.

Segundo dados do Secovi-SP de 2021, São Mateus foi o quarto distrito com mais lançamentos de unidades econômicas (atrás de Sacomã, Pirituba e Cambuci). Ele aparece também em oitavo lugar no levantamento da Urbit.

Para Ferrari, do Secovi, basta ir até a região para entender o que atrai tantos moradores e empreendimentos. "É um bairro muito extremo, mas que tem um terminal de ônibus que é hub para a região, e agora tem as estações da linha Prata [monotrilho], que reforçam esse crescimento".

A MRV tem empreendimentos na região voltados para compradores que recebem entre três e seis salários mínimos (R$ 3.636 a R$ 7.272)

A empresa também investe em Guaianases, na zona leste, com edifícios projetados para famílias que ganham até três salários. O distrito é um dos dez que têm, proporcionalmente, maior área para novos empreendimentos, segundo dados da Urbit, com 14,38% do seu território ainda passível de transformação.

Para chegar a essa conta, a plataforma misturou dados sobre zoneamento, número de pavimentos e função dos imóveis --foram considerados terrenos maiores que 600 m², vazios ou com construções de até três pavimentos. O campeão desse ranking é a Vila Guilherme, na zona norte, com 34,52% do seu território disponível.

Perin, da MRV, diz que demanda não falta. "A procura em São Paulo é maior do que a oferta, e é muito difícil conseguir fazer [habitação popular] nas regiões centrais."