"Se a planta não for aprovada vamos sentar com a Câmara e ver quantas UBS vamos fechar, quantos postos, quantas ruas deixarão de ser asfaltadas", afirma Edson Antonio de Souza, secretário do Planejame
"Se a planta não for aprovada vamos sentar com a Câmara e ver quantas UBS vamos fechar, quantos postos, quantas ruas deixarão de ser asfaltadas", afirma Edson Antonio de Souza, secretário do Planejame | Foto: Gustavo Carneiro



A equipe técnica das secretarias da Fazenda e do Planejamento de Londrina terminou a primeira fase do trabalho de atualização da PGV (Planta Genérica de Valores) para cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): se aplicada da forma como está, a estimativa de arrecadação anual com o IPTU saltaria de R$ 215 milhões para R$ 577 milhões, ou seja, um incremento de receita de R$ 362 milhões, ou seja, quase 170% de aumento. Segundo o titular das pastas, Edson Antonio de Souza, neste valor não estão contabilizados os descontos para pagamento à vista e o índice de inadimplência.

Terminada a revisão da planta, que começou em janeiro, começa a fase mais difícil, que é a aprovação do projeto de lei na Câmara, cujo texto deve estar finalizado até o final de junho, previu Souza. "Queremos enviá-lo ainda no mês de junho." Neste momento, não é possível saber qual o índice médio de reajuste do IPTU na cidade. Porém, o secretário acredita que o aumento será menor quanto mais novo for o imóvel, já que, todos os imóveis edificados a partir de 2001 – data da última atualização da PGV – têm os valores venais fixados individualmente, com base nos dados da transação. "Quanto mais novo for imóvel, menor o impacto", resumiu. Hoje, são 255 mil imóveis cadastrados na cidade.

Em tentativas anteriores de atualização da PGV – em 2009, no governo de Barbosa Neto e, em 2014, no governo de Alexandre Kireeff – os projetos acabaram enfrentando oposição ferrenha na Câmara e em nichos do setor imobiliário. Entre os argumentos, estavam os de que os aumentos eram muito volumosos para ser absorvidos em um único ano e as famílias com baixa renda seriam extremamente afetadas.

Sobre os imóveis mais antigos ou de pessoas com menor renda, o secretário disse que a lei já prevê isenção para pessoas de baixa renda e acrescentou que impostos incidentes sobre direitos reais – como a propriedade imóvel – não consideram a capacidade contributiva, mas, sim, o valor do bem. "Além disso, ainda que haja aumento, é possível parcelar em até 10 vezes. Será que o reajuste não cabe no planejamento das pessoas sabendo que está contribuindo para viver numa cidade com melhor segurança, melhor saúde, melhor educação?" O secretário também descartou a possibilidade de um reajuste escalonado.

Souza comparou o IPTU ao IPVA (Imposto sobre Propriedade de Veículos Automotores), afirmando que, em muitos casos, as pessoas pagam valor muito maior de IPVA do que de IPTU embora a função social do imposto municipal seja muito maior e sabidamente o IPTU esteja desatualizado há 16 anos. "Se a gente analisar a função social do IPTU, é muito mais importante do que o IPVA, só que o cidadão não reclama do valor do IPVA; paga porque senão o carro fica apreendido", afirmou. "No IPTU, que é o condomínio da cidade, o cidadão além do reclamar do valor, a gente ainda tem dificuldade em ajustar o valor."

Para o secretário, sem a revisão da PGV será difícil não cortar serviços públicos a partir de 2018. "A nossa receita (atual) não é suficiente para fazer frente às despesas; se a planta não for aprovada vamos ter que cortar despesas; vamos sentar com a Câmara e ver quantas UBS vamos fechar, quantos postos, quantas ruas deixarão de ser asfaltadas... e como vamos fazer para pagar os aposentados? É como o prefeito Marcelo Belinati (PP) tem frisado: a sociedade terá que decidir."

VALIDAÇÃO
Para garantir que a PGV está correta, o trabalho foi submetido à validação de representantes de entidades ligadas à construção civil e ao mercado imobiliário, como Sinduscon, Sincil (Sindicato dos Corretores de Imóveis); Secovi (Sindicato da Habitação e Condomínios); Cresci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis Credenciados); e Ceal (Clube de Engenharia e Arquitetura). Inteiramente georreferenciada, segundo Souza, a planta foi avaliada em pelo menos três reuniões. "Eles puderam escolher áreas em todas as regiões da cidade e avaliar o valor venal ao qual chegamos. Não podemos ter um erro no valor venal e, por isso, os convidamos", disse o secretário, acrescentando que o trabalho foi inteiramente validado nestas reuniões.

Cálculo considera 'zonas homogêneas'
O secretário Edson Souza e o diretor de Gestão de Cadastro e Informação, Fabiano Nakanishi, explicaram que a revisão da PGV é feita, primeiramente, com a fixação das chamadas zonas homogêneas, que são localidades com características imobiliárias semelhantes e, portanto, com valor de mercado próximo. É o que ocorre, por exemplo, como os imóveis de determinada avenida em determinada região da cidade. "Num mesmo bairro, por exemplo, as áreas próximas de um fundo de vale estão na mesma zona homogênea enquanto áreas voltadas para uma avenida estão em outra zona homogênea", explicou Nakanishi.

Em seguida, os técnicos, por meio de pesquisa no banco de dados da prefeitura e das imobiliárias, que franquearam seus dados por meio de convênio com o município, encontram o valor do metro quadrado dos terrenos daquela zona homogênea. Por fim, busca-se o valor do metro quadrado da construção, baseando no INCC (Índice Nacional da Construção Civil), tabela do Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil).

A partir destas variáveis, é possível saber o valor venal do metro quadrado dos imóveis de determinada zona homogênea. Sobre este valor, a PGV aplica um desconto de 30% para evitar que qualquer contribuinte pague valor superior ao valor venal. "Trata-se de uma margem de segurança porque dentro desta área homogênea pode ter imóveis que valem um pouco mais ou um pouco menos", resumiu Souza.

Com o valor do metro quadrado da zona homogênea, o valor individual de cada imóvel é apurado com base nas características individuais de cada imóvel, como tamanho, depreciação, estado de conservação, material da construção e, no caso dos terrenos, a topografia, por exemplo. "São mais de 30 parâmetros considerados em cada imóvel para chegar ao valor venal individual", explicou Nakanishi.

Sobre este valor venal de cada imóvel é aplicada a alíquota de 1% para imóveis edificados e de 3% a 7% para terrenos vazios, ou seja, o IPTU progressivo. Se a nova PGV for aprovada, a progressividade seria extinta e uma nova lei sobre o tema teria de ser aprovada – um projeto já tramita no Legislativo.

O secretário lembrou que a Lei de Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2015, também impacta o valor venal dos imóveis e, portanto, o valor do IPTU. Os imóveis de ruas que eram residenciais, por exemplo, e foram transformadas em zonas comerciais, certamente tiveram valorização imobiliária, o que deve incidir no valor do IPTU. "Essa lei influencia diretamente no potencial de construção, verticalização, comércio. É uma variável a ser considerada porque o que baliza nosso trabalho é o valor do imóvel e se este imóvel se valorizou em razão da Lei de Zoneamento automaticamente este imóvel vai pagar mais imposto", concluiu o diretor. (L.C.)

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