O projeto 3.242-97, que cria o SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, merece importantes considerações. Avaliamos que o SFI trará para o mercado imobiliário a estabilidade institucional, pela qual o setor luta há tantos anos, com a criação da figura da alienação fiduciária e com a diversificação das fontes de recurso, redundando em acréscimo considerável do volume de recursos - o que trará maior liquidez e vigor ao mercado.
Porém, existem diversos aspectos que devem ser entendidos e alterados para que se aperfeiçoe sua concepção. O SFI é um sistema dirigido, no primeiro momento, para grandes projetos, única maneira de diluir o custo gerado pelas diversas instâncias, pelas quais passarão os títulos de créditos imobiliários. Estas diversas instâncias conspiram contra a redução de juros, pois a cada operação deverá ocorrer um pequeno deságio.
A associação entre empresas poderá ser muito útil a formação de companhias securitizadoras próprias, uma maneira de os empreendedores não ficarem reféns de grandes grupos financeiros.
O aspecto mais preocupante é que a tendência inercial da entrada do SFI é provocar a paralisação do SFH. A base de sustentação do SFH são os recursos da poupança e do FGTS - responsáveis pelos poucos financiamentos ainda concedidos atualmente. Emendas aditivas possibilitando a utilização destes recursos (poupança e FGTS) no SFI vão retirar o resto de vitalidade que ainda existe no SFH.
A participação destes recursos - que são dinheiros carimbados, com utilização obrigatória no SFH - perderão o carimbo quando ingressados no SFI. Situação indesejável, pois não haverá como a indústria da construção e o mercado imobiliário fiscalizarem sua aplicação.
No bojo do SFI, não se pode esperar qualquer vocação para a habitação popular, visto que os juros advindos de todo o processo de certificado de securitização dos recebíveis e incompatível com a função social do fomento da habitação popular - bem como o prazo de quinze dias, previsto no parágrafo ‘‘alienação fiduciária’’ do projeto, se torna intolerável para esta classe, cujo poder aquisitivo é muito reduzido e que não detém patrimônio acumulado, portanto não tem condições de em poucos dias se desfazer de algum bem para cumprir obrigações contratuais, principalmente num momento de desemprego crescente.
É importante ressaltar que a alienação fiduciária - para moralizar e dar credibilidade aos contratos - deve ter um prazo diferenciado quando se tratar de habitação de interesse social.
Outro aspecto preocupante e que deve ser emendado no projeto é quanto à fiscalização do sistema. No projeto de lei 3242, não está prevista a subordinação e controle ao BC, à CVM ou qualquer outra instituição que possa exigir transparência e controle público, de forma a evitar e inibir as emissões de títulos de crédito sem lastreamento. Se houver corrupção ou bandidagem na transformação destes créditos no primeiro momento, o SFI poderá perder a credibilidade rapidamente, distribuindo o ônus do pecado para todas as empresas ligadas à indústria da construção civil e mercado imobiliário - como aconteceu no governo Collor.
Os construtores e incorporadores devem estar cientes de que a curto e médio prazo não deverá haver recursos para a produção imobiliária provenientes do SFI, até o momento em que o novo sistema adquira credibilidade e volume necessários para diluir custos e riscos.

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