SFH precisa ser revisto
Paulo Afonso Rodrigues
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado em 1964 e estabelecido no artigo 1º da Lei nº 4.380, amparado pelos depósitos em cadernetas de poupança e Fundo de Garantia, precisa ser revisto para continuar a ter o fim social previsto, por causa das mutações ocorridas na economia. O setor vive momentos de insolvência, nos quais são atribuídos ao mutuário toda a responsabilidade pela falta do pagamento das parcelas contratadas no SFH.
O objetivo da criação do SFH foi atender ao sonho da casa própria. Para isso, os recursos seriam angariados junto à população via caderneta de poupança e, posteriormente, via FGTS, desde a sua implantação. Na época, a poupança rentabilizava taxas de 0,5% ao mês mais a inflação vigente. O poupador era rentabilizado em pouco mais de 6% ao ano mais a inflação do período. O FGTS tinha e tem o reajuste de 3% ao ano mais a inflação. O mutuário pagava ao SFH a rentabilização total da poupança e do FGTS, mais juros que variavam de 10% a 12% ao ano.
No momento da negociação, era estabelecido um percentual sobre a renda mínima do mutuário, o qual era reajustado sempre que a sua categoria profissional sofresse reajuste salarial de forma proporcional ao aumento concedido.
No entanto, tendo em vista a desinformação econômica da época, acontecia do reajuste salarial concedido em um mês ser recebido pelo trabalhador três meses depois e o reajuste no SFH ser creditado no mês seguinte ao anúncio do reajuste salarial. Exemplo: o reajuste era anunciado em janeiro para ser atribuído ao trabalhador somente em março para pagamento em abril.
Desta forma, começou-se a abrir um vácuo financeiro. Criou-se, então, o Fundo de Compensação por Variações Salariais (FVCS), como um título de seguro financeiro justamente para garantir a liquidez das operações contratadas já que o saldo devedor não parava de ser corrigido.
Atendo-se ao financiamento propriamente dito, a pactuação do reajuste do financiamento estava atrelada ao reajuste salarial; o comprometimento da renda do trabalhador começou a ser maior do que o acordado em muitos casos; e os saldos devedores que, com a capitalização dos juros, inviabilizavam a liquidação.
A maior penalidade, contudo, não foram as interpretações dos famosos 84,32% (inflação registrada em março de 1990). E sim o ‘‘spread’’ na operação contratada. Quando a inflação era de 600% ao ano, os juros de 12% representavam, sobre esta inflação, um custo de 2%. Numa inflação de 1% ao ano, os mesmos juros de 12% representam um custo de 1.100%.
Tínhamos de um lado um imóvel se depreciando e os juros reais engolindo o saldo devedor. E, de outro, as concorrências das construtoras pós-Plano Real para diminuir custos e se manterem no mercado, o que fazia com que o financiamento novo fosse menor que o contratado anteriormente, tendo em vista a diminuição do custo do metro quadrado. Sem falar na poupança que, anteriormente ao Plano Real, rentabilizava o poupador em 6% ao ano mais a inflação e que passou a pagar juros reais.
Mais um exemplo: em 1998, a inflação era negativa de 1% ao ano e a poupança pagou 27% ao ano. O IGP-M/FGV medido foi de 1,83% no ano; o IPA-DI/FGV foi de 1,51% no ano; o IPCA-E/IBGE foi de 1,71% no ano; o IPC-DI/FGV foi de 1,49% no ano; e o INPC foi de 2,47% no ano. Seria o mutuário o único culpado pela inadimplência ou o sistema tem que ser revisto?
Com certeza, o SFH precisa ser revisto. E os profissionais de Direito devem se preocupar com os juros capitalizados nas operações do sistema, através das jurisprudências já aplicadas nos tribunais, pedindo revisão contratual com relação ao custo do financiamento contratado na inflação alta. Nesta época, a realidade era outra e a intenção de pagamento do mutuário se baseava na realidade financeira da época.
Os ‘‘spreads’’ das operações tinham a intenção de se manter em 2% ao ano sobre a inflação e, hoje, ultrapassam os 1.000% sobre a inflação. Inclusive, é preciso levar em conta a mudança na regra do jogo da poupança que, antes, rentabilizava em 0,5% ao mês mais a inflação e que, agora, paga juros reais.
- PAULO AFONSO RODRIGUES é contabilista e consultor financeiro em Londrina

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