Se o mutuário contratar operação pelo SFH com correção salarial que não atinge a 10% ao ano e pagar juros e correção suplantando 20% ao ano, estará morando com o inimigo: o saldo devedor capitalizado mensalmente.
O Sistema Financeiro da Habitação foi criado em 1964 e estabelecido no artigo 1º da lei 4.380 e é amparado pelos depósitos em caderneta de poupança e pelo FGTS. No entanto, a poupança paga 0,5% ao mês, mais a correção e o FGTS 0,25% ao mês, mais a correção. Tenho observado muitos profissionais que militam na área técnica e jurídica saírem a campo dizendo que existem muitos recursos nos agentes financeiros para serem emprestados e que os recursos parados coíbem a oferta de imóvel no mercado e reduzem a cadeia produtiva no setor da construção civil.
Mas, para contratar as operações disponíveis, somente sendo louco para assumir responsabilidade de parcelas com taxas de juros entre 10 e 12% ao ano e, mesmo que a correção seja pela TR, TJLP ou Poupança, com certeza o mutuário estará sentando em cima de uma bomba relógio, que em quatro a seis anos explodirá com execuções e leilões que estarão contaminando o sonho da casa própria.
Poderia então o leitor perguntar: O que fazer então? Existe um financiamento mais barato? Não, não existe. O que existe é a ganância do setor bancário de querer ganhar mais e mais. Se não vejamos: com a poupança rentabilizando entre 0,7% e 0,8% ao mês temos uma taxa ano entre 8,7% e 10%. Se o banco cobrar uma taxa de juros de 10% a 12% ao ano, o custo do mutuário estará entre 18,7% e 22% ao ano. Como suportar pagar uma parcela mensal com compromisso assumido para dez a vinte anos, com reajustes salariais que não suplantam 10% ao ano?
Além do mais, os custos dos seguros de vida e do imóvel nada têm a ver com o saldo financiado no caso da amortização. E o custo do seguro continua sendo alterado de acordo com o aumento do saldo devedor. Temos que ressaltar ainda que a cobrança mensal dos juros incorporado ao saldo devedor gerará mais seguros de vida, do imóvel e também mais custos de juros e correção no mês corrente e no mês seguinte.
Mais uma vez poderia o leitor questionar: o que fazer para sanar o problema? Em primeiro lugar, fazer uma simulação de custos de juros e de seguros, bem como fazer uma projeção dos aumentos salariais. Em segundo lugar, o agente financeiro teria que trabalhar com um spread (diferença entre captação e empréstimo) o mais reduzido possível como, por exemplo, no caso em que o banco cobra entre 2% e 4% ao ano nas operações realizadas junto ao BNDES e ao Finame quando é o repassador do recurso e garantidor da operação.
Em terceiro lugar este spread deve ser somente sobre a média anual do recurso emprestado e nunca com capitalização mensal para potencializar o lucro e o custo como vem ocorrendo. Em quarto lugar, o banco deve levar em conta o lucro de ter o cliente em sua mão por muito tempo e dele ganhar na cobrança do seguro de vida e do imóvel.
Porém, o que ocorre hoje é que os bancos escolhem pessoas de bom poder aquisitivo e que se preocupam com restrições cadastrais e destes subtraem o máximo com o sistema até então empregado. Por isto afirmamos que o mutuário está sentado em uma bomba relógio pensando que a cada parcela paga está pagando a impagável casa própria.
Com o novo governo assumindo o País em janeiro, vamos repassar a dinâmica citada neste artigo para conhecimento de deputados e senadores, aguardando projetos a respeito.
PAULO AFONSO RODRIGUES é contabilista e assessor financeiro da Afiplan (Assessoria Financeira e Planejamento) em Londrina

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