Revisão leis urbanísticas (03) - O Desafio da habitação social

Na discussão sobre a nova legislação urbanística de Londrina, um tema de alta relevância é a questão da habitação social.

Inegável a importância e absoluta prioridade deste tema, tendo em vista a demanda habitacional de 57 mil famílias, que compõem a lista de espera da Cohab, e o déficit habitacional de 7.500 moradias, responsável por milhares de londrinenses vivendo em ocupações precárias ou irregulares em áreas públicas (fundos de vales) e privadas.

Tradicionalmente, a política habitacional busca terrenos nas bordas da cidade, na fronteira com a zona rural, para os empreendimentos de interesse social.

O determinante dessa escolha é o preço da terra: é preciso encontrar terrenos baratos, que permitam construir unidades de 40 metros quadrados dentro da margem legal de preços para habitação social, que é de R$ 172 mil para financiamentos de 30 anos, exequíveis para famílias com renda até 3 salários mínimos.

Ocorre então uma pressão por ampliação do perímetro de órgãos da própria administração municipal, em busca de terra mais barata para projetos de habitação social, numa cidade em que a valorização imobiliária é avassaladora.

Tal estratégia, porém, apresenta alguns problemas incontornáveis: o primeiro deles é que a valorização e a especulação não se detêm nas fronteiras. Estudos do Lincoln Institute of Land Policy no Brasil demonstram que, tão logo uma área rural é incorporada ao perímetro, ela sofre uma valorização imediata de 400 por cento.

Por outro lado, a estratégia de localizar populações mais vulneráveis em pontos distantes da malha urbana, longe de locais de trabalho, estudo, lazer e outros serviços essenciais, aprofunda ainda mais a desigualdade e a situação de vulnerabilidade social, forçando essas comunidades aos deslocamentos mais longos, demorados, caros e improdutivos.

Como estratégia alternativa, o IPPUL está propondo, na nova LUOS - Lei de Uso e Ocupação do Solo de Londrina, incentivos ao adensamento (verticalização) de bairros antigos, com excelente infraestrutura e hoje predominantemente horizontais, muitos deles degradados, que formam um cinturão ao redor do centro histórico da cidade.

Trata-se da antiga ZR3 (Zona Residencial 3), que cobre mais de 60 por cento da malha urbana, e que já permite um pouco mais de adensamento na legislação atual.

No projeto de revisão da LUOS, o IPPUL propõe a divisão da atual ZR-3 em duas Zonas Residenciais (ZR-2 e ZR-3), e duas Zonas de Uso Misto (ZUM-1 e ZUM-2), com crescente potencial de adensamento, podendo permitir a construção de edifícios de 4 a 8 andares, de acordo com a infraestrutura urbana e sistema viário disponível.

A expectativa é que a criação desse potencial construtivo, em regiões menos caras da cidade, possa ensejar soluções inovadoras, em termos de políticas públicas e também de iniciativa privada, para atender à enorme demanda por habitação social em nosso Município.

Por outro lado, a nova legislação deverá ampliar os incentivos atuais a projetos da habitação social em praticamente todas as regiões da cidade, flexibilizando parâmetros construtivos e reduzindo exigências relacionadas a sistema viário, vagas de estacionamento e outras, de modo a viabilizar projetos de interesse para a política municipal de habitação, coordenada pela Cohab.

Temos consciência que a efetivação de uma política habitacional de interesse social depende em grande parte de programas federais e estaduais de subsídio e financiamento incentivado a famílias sem renda ou com renda de até três salários, que o Município não tem condições de bancar.

Mas acreditamos também que uma legislação urbanística flexível e com foco central na questão da habitação social, pode criar alternativas para soluções inovadoras no enfrentamento deste grave problema.

Tadeu Felismino é presidente do IPPUL