Revisão das Leis Urbanísticas (06) - A Lei de Parcelamento do Solo Urbano

O parcelamento do solo para fins urbanos é o processo que transforma um terreno ainda rural (gleba), localizado dentro do perímetro urbano, em um loteamento urbano, integrado ao restante da cidade. É uma exigência não apenas municipal, mas também da Constituição e da legislação federal, como forma de disciplinar o desenvolvimento das cidades.

Em tese, nenhum terreno do perímetro urbano poderia ser usado como loteamento residencial, industrial e mesmo de interesse público ou social sem antes passar pelo processo de parcelamento do solo. Na prática, porém, milhares de lotes na área urbana de Londrina permanecem irregulares, por terem sido ocupados sem o cumprimento dessa Lei, ficando sujeitos a restrições e punições sempre que necessitam algum tipo de permissão da Prefeitura.

O processo de parcelamento do solo para fins urbanos começa no Ippul, onde o empreendedor apresenta toda a documentação e levantamentos sobre a gleba e solicita a Diretriz do Loteamento. Nessa Diretriz, o Ippul vai definir o sistema viário da área, interligando-a ao sistema viário da cidade, e também indicar áreas de proteção ambiental, de praça e institucionais (para construção de escolas, creches, postos de saúde).

A Diretriz Urbanística indica ainda todos os parâmetros legais do loteamento, como o tamanho dos lotes, o uso (residencial, comercial...) e ocupação do solo (construção horizontal ou vertical), e as obrigações do empreendimento: transferência das áreas públicas para o município, construção das vias (com calçada, meio fio, galerias, iluminação pública), construção de módulos escolares proporcionais à população infantil do loteamento, implantação de praça entre outras.

Após a aprovação da Diretriz Urbanística pelo Ippul, o processo passa para a Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras, que acompanhará todas as etapas de implantação, até a aprovação final do loteamento, que permitirá sua comercialização.

Como se vê, é um processo essencial para a cidade crescer em ordem e com qualidade de vida, e ao mesmo tempo bastante complexo e frequentemente demorado. Nesse contexto, o grande desafio do IPPUL, no processo em curso de revisão da Lei de Parcelamento (Lei 11.672/2012), é buscar maior simplificação e agilidade nos processos de Diretriz e Aprovação de Loteamentos.

O maior impacto desse esforço de simplificação será para projetos industriais ao longo de rodovias do Município, grande prioridade da Administração Marcelo Belinati, que não geram as mesmas necessidades que os loteamentos residenciais e portanto terão regras próprias para aprovação.

Também os projetos de habitação social terão tratamento diferenciado, sendo incentivados em todas as regiões da cidade, especialmente em áreas mais próximas do centro histórico e dos centros de bairro.

Para os loteamentos residenciais, a novidade será a substituição dos antigos “loteamentos fechados”, atuais “condomínios urbanísticos”, pela figura jurídica do “Loteamento de Acesso Controlado”, conforme previsto na legislação federal, onde as vias públicas em seu interior são cedidas pela Prefeitura ao condomínio. De resto, para não permitir que a cidade tenha excesso de áreas muradas, que tornam a paisagem urbana desolada e insegura, a nova lei manterá a exigência – para esses loteamentos cercados - de faixas comerciais abertas para vias de maior circulação (estruturais e arteriais).

A população de Londrina terá a oportunidade de conhecer em detalhes e debater a proposta do Ippul para a nova Lei de Parcelamento do Solo em Audiência Pública agendada para o dia 8 de outubro, sábado, das 8 às 12 horas no Auditório da Prefeitura, com transmissão pela Internet.

Tadeu Felismino é presidente do Ippul – Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina