Por que é importante a auditoria jurídica ambiental na aquisição de um imóvel?

O que se pretende com esse artigo é dar enfoque à auditoria jurídica ambiental, uma das facetas da auditoria jurídica, que possui características específicas e que merece toda a atenção. Mesmo porque, se essa questão não for considerada, pode-se colocar em risco investimentos financeiros e limitações de uso do bem adquirido.

A auditoria jurídica ambiental nada mais é do que a análise de documentos e informações emitidas por órgãos públicos e/ou por empresas técnicas que permitem mapear a situação ambiental de um imóvel, de um empreendimento ou de um empreendedor. A análise adequada dos documentos certos permite identificar contingências que possam onerar o ativo de interesse ou prejudicar uma operação desejada.

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De uma forma geral, o principal ponto da auditoria é saber quais documentos e informações solicitar, de forma que, havendo riscos e potenciais passivos, estes sejam identificados. Deixar de pedir uma informação ou um documento importante, ou não os analisar com o devido conhecimento, pode significar que riscos relevantes deixem de ser mapeados. Riscos não mapeados provocam decisões mal-informadas, que podem gerar sérias perdas financeiras, sem contar eventuais responsabilizações nas esferas civil, administrativa e criminal, como veremos mais adiante.

Existem três frentes de análise na auditoria jurídica ambiental: os imóveis, os empreendimentos e o proprietário dos imóveis ou o empreendedor. É a natureza, as características e o objeto da operação que determinarão quais dessas três frentes serão auditadas. A operação também ajudará a identificar as informações e documentos a serem solicitados. Outro aspecto fundamental que interfere na auditoria é o setor econômico em que atua a empresa auditada.

Para clarificar, um exemplo simples: aquisição de imóvel rural. Antes de concretizar a operação, o adquirente deve se preocupar em ter algumas perguntas respondidas, tais como se há supressão de vegetação no imóvel; se o imóvel se encontra em área demarcada (terra indígena, quilombola); se existe área embargada no imóvel; se o imóvel está inserido em sítio arqueológico, em unidade de conservação ou em zona de amortecimento; se há área de preservação permanente e, neste último quesito, se sim, observar se a área está preservada; se a área de reserva legal está registrada no CAR; se há compromisso firmado com o Ministério Público ou com o órgão ambiental para a regularização do imóvel e, se sim, qual o status do cumprimento.

É fundamental que essas e outras perguntas sejam respondidas e, se identificado apontamento, que a questão seja aprofundada até que o interessado na aquisição do imóvel possua subsídios suficientes para tomar uma decisão consciente. Se existir passivos, que ele tenha conhecimento do que esses passivos podem representar em termos financeiros, legais e reputacionais.

Vale dizer que a legislação ambiental brasileira é rígida: pode ser obrigado a reparar o dano não só quem o causou, mas também o proprietário, quem estiver na posse do imóvel e todos que se beneficiarem de sua utilização.

No nosso exemplo, adquirindo o imóvel, o novo proprietário “ganha” o dever de manter a integridade ambiental do bem, tornando-se responsável pela sua recuperação, mesmo que não tenha contribuído para eventual desmatamento ou degradação ambiental.

Ao adquirir um imóvel com passivos ambientais, o novo proprietário pode responder ações judiciais por danos causados por terceiros ou antecessores. Vale dizer que os valores envolvidos em uma eventual remediação do imóvel podem ser materialmente significativos. Além disso, o novo proprietário deverá estar ciente de que se o imóvel estiver inserido em área protegida (por exemplo, uma unidade de conservação), o órgão competente poderá limitar seu uso a depender das atividades que se pretende desenvolver no imóvel.

Há casos em que o órgão autoriza o uso mediante compensação ambiental – pagamento de um montante para reflorestamento de áreas, regularização fundiária, gestão de parque ecológico, etc. Caso a atividade a ser desenvolvida no imóvel exija a obtenção de licença de operação, o cumprimento de obrigações ambientais pode condicionar a validade da licença.

Advogadas Laurine Martins, especialista em Direito Ambiental; e Carolina Kashiwaqui, especialista em Direito e Negócios Imobiliários

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