Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.
Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, ''baseada no plano diretor'', a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (artigo 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no parágrafo 1º do artigo indicado:
''Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental''.
Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.
O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais ''a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias'' (artigo 32, parágrafo 2º, I) e ''a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente'' (idem, II).
Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no artigo 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais ''estudo prévio de impacto de vizinhança'' (inciso V), ''contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do parágrafo 2º do artigo 32 desta Lei'' (inciso VI), que são os referidos acima, e ''forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil'' (inciso VII).
O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput: ''Artigo 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação''.
O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.
Como esclarece o parágrafo 1º, ''os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação''.
Finaliza o parágrafo 2º, ditando que ''o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada''.
Lamentamos não ter muito que comentar a respeito. O assunto é novo para nós, como deve ser para a grande maioria dos leitores.


- LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

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