O crescimento de uma cidade e sua consequente expansão refletem diretamente na vida das pessoas. Isso porque, atreladas a esse desenvolvimento, estão as construções e ocupação do solo, seja por empreendimentos imobiliários residenciais ou comerciais. E para que o desenvolvimento do município ocorra de maneira harmoniosa com o bem estar da população, é fundamental a criação de leis e normas que norteiem as construções e a organização da cidade, desde o sistema viário, até calçadas, tributos, capacidade de construção e zoneamento.

Nesta área é que entra o direito imobiliário e urbanístico, tema central discutido por vários profissionais no 1º Colóquio de Desenvolvimento Urbano e Normas Municipais Aplicadas, realizado no último dia 5, pela Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) Londrina, no qual o professor do mestrado em Direito da Universidade Estadual de Londrina, Miguel Etinger, discorreu sobre o assunto.

Quais as áreas em que o direito imobiliário e urbanístico atuam?
Direito imobiliário está mais voltado ao registro, à área das propriedades imobiliárias. Já o direito urbanístico trata mais do uso e ocupação do solo, dentro dos quais se dá a questão fundiária, da terra e, também, das atividades adequadas para cada espaço da cidade. Nas questões ambientais, por exemplo, o direito urbanístico vai dizer se utilizo ou não aquela terra, porque vão existir áreas de preservação permanente. Trata ainda de questões como ventilação, insolação, ruído – pelos templos religiosos, boates, bares -, onde as indústrias devem estar localizadas. Não menos importante, dispõe sobre as áreas voltadas para moradia, abertura de vias e circulação.

E como o direito urbanístico pode auxiliar nas atividades de um município?
Partimos, primeiramente, de uma situação maior que é o esclarecimento de qual é a função social da propriedade. E, nesse ponto, o Plano Diretor do município vai dizer qual é essa função. O plano, para quem não sabe, nada mais é que um conjunto de leis que se baseiam na Constituição (Federal) e (que) vai fazer essa ponte: o espaço para a sociedade discutir o que uma propriedade urbana deve ou não fazer. E também vai até a ponta. Seja criar as normas de como vai se dar o processo final de legalização ou liberação de determinadas atividades ou moradias, como é o caso dos alvarás. Este, mais uma questão final e procedimental: um documento do poder público que atesta que essa atividade que está sendo executada está dentro do quadro jurídico permitido para o direito de propriedade urbana.

Qual a principal dificuldade de atuação do direito urbanístico em Londrina? Em que estágio do processo ele atua?
O direito urbanístico vai definir apenas como são as regras e, uma vez definidas, esse vai ser um problema de gestão pública e não do direito urbanístico. A gestão é quem vai fazer cumprir a lei prevista; o direito vai trabalhar numa fase anterior, que é a formulação de normas jurídicas do que pode ou não e como irá acontecer. Pode-se apontar que a dificuldade do direito urbanístico é a criação de regras específicas no município de Londrina - e qualquer outra cidade - para pontuar o que está genérico. Por exemplo: aqui em Londrina, temos uma dificuldade muito grande em aprovar a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Por que isso? Não porque não temos pessoas competentes. Mas porque há uma disputa entre diferentes setores da sociedade do que se pode fazer com alguns locais da cidade. Ou seja: se é para dar lucro ou para o bem estar, se é para o individual ou para o coletivo.

A Lei de Uso e Ocupação do Solo é uma das leis que faltam para que seja aprovado o Plano Diretor. Qual o entrave?
A Lei Geral do Plano Diretor foi aprovada em 2008. Desde então, estamos discutindo as complementares; faltam ser aprovadas a Lei de Uso e Ocupação do Solo e Lei do Sistema Viário. Existe um Projeto de Lei que foi apresentado pelo poder executivo nesse ano sobre a ocupação. Outros projetos já haviam sido aprovados, mas por falha de tramitação foram arquivados e, agora, estão sendo discutidos. Já tivemos, também, audiências públicas, que são obrigatórias, necessárias para aprovar qualquer lei ou complementar ao Plano Diretor. No momento, esta lei está na Câmara dos Vereadores para ser aprovada. Porém, parte da sociedade quer mais discussão porque a considera falha. Outra parte quer definir logo.

Quais os pontos em que este Projeto de Lei estão falhos ou deficientes?
Essa lei, que também pode ser chamada de Lei de Zoneamento, tem falhas, principalmente, na definição do que cada rua vai passar a ter ou não. Por exemplo: o que na minha rua vai poder ter? Só casa, vai poder construir prédio, boate, padarias, academias de ginástica? Não há uma definição clara para a população. Parte dessa dificuldade se dá em função dos termos técnicos dos projetos apresentados pela prefeitura. Sim, devem ser técnicos, mas devem ter uma versão fácil de ser compreendida, e essa versão não existe. Se uma pessoa entrar no site da prefeitura e analisar a proposta de lei, vão ter vários dados. Mas é impossível discutir com a população da forma que está colocado lá. É preciso facilitar a linguagem e ter mais discussões com a população.

Com relação ao Estatuto das Cidades, o que ele representa?
O estatuto é uma conquista. É uma lei de 2001 que regulamenta dois artigos da Constituição Federal, 182 e 183, que falam como o município vai promover o desenvolvimento, com base gerais fixadas em lei. E essa lei é o Estatuto das Cidades, ou seja, criou-se mais uma norma jurídica que permite o desenvolvimento urbano, uma regra geral de como vai ser a ocupação do solo urbano. Dentro do Estatuto das Cidades, os Planos Diretores - que são as leis municipais - vão regulamentar as especificidades locais, o que cada município tem de particular. O estatuto traz, portanto, objetivos, diretrizes, instrumentos jurídicos e urbanísticos que o município vai poder utilizar.

Para onde o município de Londrina precisa caminhar na área urbanística?
Essas diretrizes já foram apontadas no Plano Diretor - que é a lei principal - do que queremos na nossa cidade. Ela foi amplamente discutida e aprovada. Mas, ao mesmo tempo, me parece que o planejamento está caminhando para uma tendência de industrialização do município de Londrina. Essa tendência, no entanto, não parece ser a do Plano Diretor, que reproduz que a cidade é prestadora de serviço, com uma média indução para a industrialização. O problema é que ao voltar o olhar para instalação de indústrias, vamos incorrer no erro que vários municípios fizeram: há uma redução de tributos e incentivo fiscal às empresas. Tudo isso traz uma perda muito grande do ponto de vista ambiental e social. Instalam-se indústrias sem planejamento mais adequado e, dependendo de onde se instala, o benefício do primeiro e segundo ano é um tormento para os anos seguintes.

Quais os desafios do direito urbanístico?
O desafio começa na universidade: não há essa disciplina. Para termos profissional do direito que saiba analisar adequadamente as demandas que são levadas ao Judiciário, ou nessa proposta de legislação, há necessidade de se discutir esse tema há algum tempo. E não como acontece, de aparecer na mesa sem que você tenha analisado. Esse é o primeiro ponto de partida para que o direito urbanístico venha a dar certo. Outro ponto: continuar havendo debates e audiências públicas com os vários segmentos da sociedade. Apesar das pessoas não saberem, num primeiro momento, o que é uma outorga onerosa, com duas participações já vão ter noção para dar uma opinião concreta.

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