Locador poderá solicitar a rescisão do contrato por falta de garantia

Legislação vai inibir a inadimplência dos maus pagadores










A nova Lei do Inquilinato entrou em vigor no último dia 25 e promete movimentar o mercado imobiliário. Uma das principais alterações é relacionada ao maior temor de quem aluga um imóvel: os inquilinos inadimplentes. Como as ações demoravam muito para tramitar, muitos preferiam deixar os imóveis fechados. Mas agora os devedores podem receber uma ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação do imóvel.

Outra alteração diz respeito ao pesadelo de quem quer alugar um imóvel: a dificuldade para encontrar um fiador. Nem sempre é fácil encontrar alguém disposto a se responsabilizar por uma dívida. No entanto, a nova lei facilita encontrar alguém disposto a encarar esse papel. As multas para quem desocupa o imóvel antes da hora também tiveram alterações, passando a ser proporcionais ao tempo restante de aluguel.

Com mudanças tão importantes, se multiplicam as dúvidas tanto de locadores quanto de locatários. Para ajudar a esclarecê-las, o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) promove palestra com Luana do Bomfim e Araujo, do Departamento Jurídico da entidade. Em entrevista à FOLHA ela adianta alguns pontos que serão tratados no evento.

O que muda para o fiador com a nova legislação? Não é mais necessário um fiador? Ele pode desistir de suas obrigações assumidas em contrato?
O fiador foi mantido, assim como as demais modalidades de garantia. A inovação está na criação de regras de manutenção e substituição da fiança nos casos de separação/divórcio ou falecimento do locatário (inquilino). Com a nova lei, o cônjuge ou companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador.

A partir disso, o fiador, se quiser, tem 30 dias para desistir de sua função, a partir do recebimento da comunicação, mas devendo ainda ficar responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias a contar do seu recebimento.

No caso de uma ação de despejo, faz diferença ter ou não ter fiador?
Caso a locação tenha sido contratada sem garantia ou em caso de extinção da garantia ou ainda quando o fiador tenha desistido de sua função e o inquilino deixe de pagar o aluguel, o locador poderá pedir o despejo e o juiz poderá concedê-lo liminarmente. A desocupação do imóvel deverá então ser feita em 15 dias.

O locador pode pedir a ''devolução'' do imóvel durante a locação?
Não pode, pelo menos durante o prazo previsto para duração do contrato. Mas existem algumas situação específicas, previstas em lei, em que o locador poderá reaver o imóvel. Um exemplo é o atraso no pagamento do aluguel. Outra situação que permite a retomada do imóvel é no caso de o locatário descumprir as obrigações previstas no contrato.

Após o vencimento do prazo de vigência do contrato, o fiador pode desistir de suas responsabilidades?
Se o fiador não comunicar sua exoneração expressamente ao locador, ele continua responsável pela locação até a entrega das chaves por parte do locatário, ou seja, enquanto a locação durar. Mas o fiador poderá desistir da fiança, desde que comunique ao locador a sua exoneração, continuando responsável por todos os efeitos da fiança por mais 120 dias.

E se após os 120 dias da desistência o locatário não conseguir outro fiador, ele poderá ser despejado por infração contratual?
Sim. Neste caso, o locador poderá solicitar, em caráter liminar, a rescisão do contrato de locação, por falta de garantia.

Qual é o prazo estipulado para que o proprietário entre com ação de despejo caso o inquilino atrase o pagamento do aluguel?
Tão logo verifique a inadimplência do inquilino, o proprietário poderá propor contra ele a ação de despejo. Caso não exista nenhuma garantia do contrato de locação, o despejo poderá ser concedido liminarmente para desocupação do imóvel em 15 dias, já no início da ação.

E o que a nova lei prevê para punir o inquilino que atrasa o aluguel constantemente?
O locador poderá pedir e o juiz conceder a desocupação do imóvel dentro de um prazo de 15 dias.

A nova lei vai colaborar para diminuir o número de inadimplentes, uma vez que os devedores podem receber uma ação judicial de despejo nesse prazo mais curto?
A perspectiva é de que a nova lei seja eficiente, acelerando a desocupação do imóvel. Entretanto, a eficácia da aplicação das alterações da lei de locação dependerá do Judiciário, através do cumprimento dos prazos estabelecidos. Certamente vai inibir a inadimplência dos maus pagadores e disponibilizar aos bons inquilinos, que são a grande maioria, mais opções de imóveis para locação.

Mas existe o risco de que a nova lei não surta o efeito esperado devido à morosidade do Poder Judiciário.
A expectativa do mercado é bastante positiva. Acredito que possamos efetivamente diminuir o prazo atual de retomada (despejo) a níveis aceitáveis e compatíveis com as garantias da locação, algo em torno de quatro meses, sempre respeitando o direito constitucional da ampla defesa do locatário. Este fator proporcionará uma redução nos custos das apólices de seguro-fiança e na constituição da cessão fiduciária (relativo ao fiador), o que igualmente irá beneficiar o locatário.

SERVIÇO
A palestra ''A nova Lei do Inquilinato'' será ministrada hoje, às 11 horas, no auditório da Associação Comercial e Industrial de Londrina (Acil). As incrições podem ser feitas pelo telefone (43) 3356-2703. As vagas são limitadas.

mockup