O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado, através da Lei nº 4.380/64, com o objetivo de fomentar o social, angariando recursos pela caderneta de poupança - pagando-se juros de 6% ao ano mais a inflação - e pelo FGTS, lançado posteriormente, para os financiamentos da casa própria. Todos sabemos das imperfeições do SFH, as quais, com as capitalizações de juros nas operações em que o custo do financiamento com uma inflação alta e uma taxa de juros variando entre 10% e 12% ao ano, nada representava para o financiamento. Tanto é verdade que o SFH sentiu a iliquidez pós Plano Real.
As capitalizações dos juros, anteriormente ínfimos, antes do Real, passaram a ter representação significativa na composição do saldo devedor pós Real com inflação baixa, repercutindo sobre maneira nos saldos devedores e, também, nos custos operacionais a título de seguros de vida e do imóvel.
A morosidade da Justiça e todas as fases a serem percorridas fazem com que a iliquidez traga benefícios ao devedor e prejuízo ao agente financeiro. Porém, a composição de saldos na totalidade das operações contratadas após os anos 80 junto a SFH trazem vícios irreparáveis, deixando sempre o agente com a faca e o queijo na mão cobrando juros capitalizados - procedimento já ceifado pelos tribunais - minando por completo o sonho da casa própria.
Por que todo este relato? Verifica-se que Caixa Econômica Federal deixou de ser banco social previsto na criação do SFH - o mesmo se dando com os demais operadores da área privada - fazendo com que a operação da casa própria passe a ser tratada como uma operação comercial normal, porém, de forma indevida.
Os agentes financeiros captam os recursos junto à caderneta de poupança pagando TR mais 6% ao ano; quando a TR era vantajosa, eles se digladiaram na Justiça dizendo que a TR era um indexador monetário, contrariando o que diz a resolução nº 1.805/91 do BC. Esta demonstra que sempre foi um composto de juros. No entanto, a TR atribuída para correção nos últimos dois anos não vem agradando a poupadores e cobradores de empréstimos.
A CEF e os demais bancos simplesmente suspenderam as operações amparadas pela caderneta e mais taxas de juros a serem pactuadas de 10% a 12% ao ano conforme o caso, onde, em efeito cascata, deixaram a ver navios construtoras e indústrias correlatas, sem contar a suspensão de muitos investimentos. Isso causa um impacto muito grande ao preço do imóvel e também sobre novas construções.
Eis que surge no mercado uma operação nova, muito bem maquiada, com custos altíssimos em cima de taxas de 15% ao ano mais INPC. Com a devida vênia, a TR foi desprezada pelos seus custos. O INPC passou a ser observado como um indexador monetário para atualização de saldos devedores.
Por que o título deste artigo? É só observar uma TR variando entre 3% ao ano, pois a poupança está pagando por volta de 8% a 10%, incluindo os juros de 6% ao ano. Se a operação fosse realizada com taxas de juros de 12% ao ano, o cliente pagaria um máximo de 18% a 20% ao ano. E, com a TR estando atrelada à inflação, o que não é o caso do INPC, que é um índice mais amplo. Porém, o que pesa é que um INPC de 8% ao ano com uma inflação de 6% ao ano estaria já o devedor a pagar quase 40% acima da inflação. Como ficaria com 15% ao ano?
Mesmo com todos os pagamentos realizados, os 15% ao ano, em 5 anos, com a capitalização anual, o reajuste ultrapassaria 100%. Portanto, deve o mutuário ficar com um olho no peixe e outro no gato, pois se observar os últimos INPC verá que em 1999 foi de 8,43%, em 2000 ultrapassou 5% e em 2001, até setembro, já está ultrapassando a casa dos 6%.
Portanto, bem mais caro que a TR e os juros reais que antes eram de 10% ou 12% ao ano, o novo financiamento passou para 15% e com o detalhe que o INPC está totalmente desvinculado das cadernetas de poupança que angariam recursos. Daí outro questionamento: e se a TR subir? Estariam os agentes financeiros continuando as operações com base na TR? Por que a captação de um recurso que norteia os financiamentos com base na TR e aplicação com base no INPC?
Agora poderiam os especialistas dizer que na caderneta, sendo indexador monetário, já estão incluídas as taxas de juros. E o INPC não. Mas no frigir dos ovos, o financiamento está mais caro na taxa de juros e também no indexador, mesmo considerando a poupança na sua totalidade. Os tomadores de crédito devem deixar os agentes dormirem com o dinheiro para reduzir custos na famosa lei da oferta e da procura e ainda brigar pelo indexador do financiamento de acordo com a captação.
- PAULO AFONSO RODRIGUES é contabilista e assessor financeiro em Londrina
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www.afiplan.hpg.com.br

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