Muitas pessoas não conseguem compreender por qual razão um imóvel vai a leilão. Existem processos que são chamados de conhecimento e, ao final destes, os bens de uma dívida que foi definida por uma sentença judicial em um processo de execução vão a leilão. Nesses processos, o executado não paga sua dívida e é obrigado a oferecer os bens a penhora. Ou, se não, o exequente de alguma forma localiza esses bens, os penhoram e os levam a leilão público.
Há diversos tipos de processo de execução. Na Justiça do Trabalho, no âmbito da Justiça federal e da Justiça estadual. Muitas vezes eles são provindos de dívidas comerciais e bancárias. Também há algumas constrições de patrimônio de origem criminal, por exemplo, no caso de processos de entorpecentes onde existe o confisco de bens de narcotraficantes.
Todos esses bens, que ao longo dos processos vão sendo identificados pelo exequente, são penhorados. Uma vez que o executado não pague sua dívida, obrigatoriamente o juízo determina a venda desses bens em leilão. Há outros tipos de bens levados a leilão, como é o caso das massas falidas. A falência nada mais é que uma impontualidade verificada de determinada pessoa jurídica, que, não tendo mais condição de pagar as suas dívidas, requer a quebra. A empresa, então, vai à falência e seus bens são arrecadados.
Os bens arrecadados são levados à hasta pública para que possam se transformar em valor depositado em uma conta judicial, fazendo com que o consórcio de credores possa ser ressarcido. O patrimônio deve ser reconstituído com os valores apurados nesses processos de execução ou mesmo em um processo de arrecadação de bens de massa falida.
No processo de execução o bem é penhorado, ou seja, a Justiça faz com que aquele bem não possa mais ser comercializado. No caso de um imóvel ele será averbado no registro de imóveis e, então, o juiz nomeia um leiloeiro público, que será responsável por todos os atos judiciais para que esse bem possa ser vendido.
O devedor conta com uma série de oportunidades possa saldar sua dívida. No entanto, quando nada é feito, o leiloeiro realiza os atos determinados pelo juízo. Ou seja, encaminha uma expedição de ofícios a todas as partes do processo, eventualmente um curador, um credor hipotecário, enfim, em todas as partes que têm interesse, são informadas que aquele bem irá a leilão.
O valor que o bem será vendido é determinado pelo juízo, após ser avaliado por um avaliador judicial. Algumas vezes, o próprio leiloeiro é nomeado para realizar essa peritagem.
As partes se manifestam em relação ao valor de avaliação. Normalmente o valor é muito próximo do mercado e leva em conta não simplesmente o valor do bem, mas o valor pelo qual esse bem deveria ser leiloado. Nem sempre, portanto, o valor que é negociado no mercado reflete exatamente o valor de avaliação de um bem. É importante que ele tenha um preço atrativo de mercado para que seja ofertado e arrematado.
Alguns tipos de leilões têm diferentes critérios para venda. Em processos de execução, geralmente, há primeira e segunda praça. O bem é sempre vendido em primeira praça pelo valor de avaliação. Já em segunda praça, por qualquer valor desde que não considerado preço vil. Portanto, a grande oportunidade de compra em leilões judiciais é sempre nos bens em segunda praça.

HELCIO KRONBERG é leiloeiro público oficial pela Junta Comercial do Estado do Paraná e leiloeiro rural pela Federação de Agricultura e Pecuária do Paraná

■ Os ar­ti­gos de­vem con­ter da­dos do au­tor e ter no má­xi­mo 3.800 ca­rac­te­res e no mí­ni­mo 1.500 ca­rac­te­res. Os ar­ti­gos pu­bli­ca­dos não re­fle­tem ne­ces­sa­ria­men­te a opi­nião do jor­nal. E-­mail: opi­niao@fo­lha­de­lon­dri­na.com.br

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