Previstas pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal de 2001, as operações urbanas, ainda que inseridas no contexto do Plano Diretor de Londrina desde 2008, continuam apenas como possibilidades para a aplicação na política urbana municipal. Há dificuldades, ora de natureza política, ora de insuficiente capacidade técnica, ora de complexos aspectos legais para sua implantação e, também, resistências do setor privado local às parcerias público-privadas, devidas, principalmente, à insegurança empresarial quanto à legitimidade institucional destes tipos de empreendimentos urbanísticos. O futuro da gestão democrática do espaço urbano da cidade impõe uma solução urgente e o mercado imobiliário local, dinâmico no contexto regional e, mesmo nacional, aguarda com ansiedade positiva este rumo que apenas a administração municipal pode regulamentar e garantir que seja realizada.
O grande desafio da gestão municipal atual é oferecer à comunidade a regulamentação de todos os instrumentos necessários para concretizá-los. Mesmo que previstos no Plano Diretor em vigência, aprovado em 2008, eles ainda não são devidamente aplicados por falta de regulamentação, deixando de captar recursos através de, por exemplo, operações urbanas e outorgas onerosas para estimular o desenvolvimento urbano em áreas que ameaçam entrar em decadência por falta de investimentos público e privado. De forma emblemática, tem-se em Londrina a tradicional Avenida Duque de Caxias. Esta via, parcialmente duplicada há anos, vem sofrendo um processo de rápida degradação, tendo em vista a impossibilidade de a duplicação ser aplicada em todo seu trajeto devido à incapacidade dos recursos públicos abrangerem, principalmente, as desapropriações e transformações urbanísticas necessárias para que volte a ser atraente através de uma desejável intervenção de porte significativo, inclusive uma alternativa para o BRT, projeto de mobilidade urbana da cidade, já preliminarmente contemplado com recursos federais do PAC-2.
Nos idos tempos da colonização, a via era polo do comércio de ferramentas e insumos ligados à agricultura, além de botas, selas e chapéus, mas vem perdendo sua função comercial. Sua vocação estruturante, unindo a zona sul à zona norte da cidade, a fez receber uma faixa exclusiva de ônibus. De maneira a oferecer fluência aos veículos, além da faixa exclusiva, o projeto determinou a perda de vagas para estacionamento de clientes e carga/descarga.
Para qualificá-la, os trechos dessa operação urbana na Avenida Duque de Caxias envolveriam da BR-369 até a Avenida Juscelino Kubitscheck num total de 3 quilômetros com uma envoltória de 300 metros. A estimativa de captação, baseada na área total de 900.000 m2 dessa Operação Urbana, extraindo-se cerca de 400.000 m2 considerados de uso exclusivamente público, como as pistas de rolamento, ciclovias, calçadas e demais itens da infraestrutura social, seria de 500.000 m2. Este total seria oferecido aos possíveis investidores e incorporadores imobiliários que, com expectativa baseada em um risco de perda de 40% do resultado da oferta, fundamentado na dinâmica variável do mercado imobiliário local, resultaria em um fechamento de venda de 300.000 m2 comercializados junto a esse mercado.
A Operação Urbana Nova Duque, com base na projeção de valor médio de R$ 500 por m2 de terrenos nas regiões abrangidas, resultaria em captação final de R$ 150milhões. A princípio se demonstra uma real oportunidade de aplicar este instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade e de permitir a solução de problema de natureza urbanística e viária que vem se tornando crônico para o desenvolvimento sustentável do centro de Londrina. A Operação Urbana proposta é a solução ideal para interromper a degradação econômica e social da Avenida Duque de Caxias.

ROBINSON ANTONIO VIEIRA BORBA é engenheiro civil e ex-presidente Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (Ippul)

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