Ao comprar um imóvel, alguns cuidados precisam ser tomados pelo interessado. Em geral, mesmo não tendo todo o dinheiro necessário para aquisição do imóvel desejado, o interessado pesquisa no mercado e chega à conclusão de que comprando um imóvel na planta, ou mesmo após o início das obras, o preço é menor e pode ser pago em parcelas. Feitas as contas, o negócio é concretizado através de documento particular que engloba o contrato de compra de fração ideal do terreno e o contrato de construção, que poderá ser por empreitada (preço fixo mais reajustes) ou a preço de custo.
Porém, pontos relevantes não foram verificados antecipadamente, como deveriam. O adquirente de um imóvel de qualquer característica que será construído ou está em construção, antes de decidir-se, deve fazer pesquisas de ordem jurídica e financeira. Importa muito verificar no Cartório de Imóveis da situação do terreno onde será ou está sendo construído o edifício, se a incorporação está registrada na forma da Lei 4.594 de 16/12/1964 (Lei do Condomínio e Incorporação). Esta lei obriga o incorporador a providenciar documentos de natureza jurídica, técnica e financeira relativos ao empreendimento, conforme relacionadas em seu artigo 32, reuni-los em um dossiê denominado Memorial de Incorporação, e encaminhá-lo ao Cartório Imobiliário para que o Oficial promova o registro da incorporação.
Somente depois de feito este registro poderá o incorporador fazer a oferta pública do negócio e comercializar as frações ideais do terreno, às quais estarão vinculadas as futuras unidades autônomas. Esse dever do incorporador é correspondente a um direito do adquirente da futura unidade do edifício. A Lei 4.591/64 buscou proteger o consumidor daqueles incorporadores aventureiros, os quais não têm as condições mínimas de iniciar um empreendimento, mas o fazem.
São tipificados como crimes contra economia popular e como contravenção penal as condutas do incorporador previstas nos artigos 65 e 66 da LCI. O comprador deverá, então, exigir do incorporador que cumpra as obrigações legais, o que poderá ser feito através da Comissão de Representantes dos adquirentes. Se mesmo assim as exigências não forem atendidas, o adquirente poderá obter na Justiça a rescisão do negócio, com a restituição dos valores pagos, corrigidos, mais multa contratual e os danos comprovados.
Uma modalidade de seguro para a incorporação pode ser a solução do problema financeiro causado pela não conclusão da obra do edifício, ou outra situação de inadimplência do incorporador. Afirmamos, enfim, que é indispensável na compra de um imóvel a ser construído ou em construção a consulta ao Registro Imobiliário para averiguação das condições prévias do negócio, diminuindo os riscos de ocorrerem prejuízos financeiros e morais, estes últimos causados pela angústia de ver o sonho virar uma triste realidade.

LUCIANO CARLOS FRANZON é advogado em Londrina

mockup