Em 1964, a Lei 4.380 instituiu o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para assegurar à população de menor renda a aquisição do bem imóvel, através de financiamento junto às instituições financeiras. Mas a dívida, ao invés de diminuir mês a mês, cresce e pode tornar-se infinita. Por isto o Poder Judiciário acabou abarrotado com ações dos mutuários pedindo a revisão do contrato e do saldo devedor. De tão relevante, a demanda levou à criação, em Curitiba, de uma Vara Federal especializada em SFH.
A análise aprofundada por este juízo confirma o desequilíbrio na evolução da dívida: o reajuste da prestação mensal deve respeitar a renda do mutuário, limitando o aumento do valor da parcela, mas o saldo devedor é corrigido mensalmente por índices diferentes.
Neste contexto, a instituição financeira tem duas opções: privilegiar o pagamento da parcela de amortização ou dos juros. A segunda hipótese, a mais adotada pelos bancos, gera o caos contratual porque eleva o saldo devedor e impossibilita a quitação da dívida, mesmo prorrogando-se o contrato, e provoca a capitalização dos juros (cobrança de juros sobre juros), prática sabidamente ilícita. Alem disto, findo o prazo do financiamento, há saldo residual mesmo que todas parcelas tenham sido pagas em dia.
Os magistrados da Vara especializada determinam prioridade ao pagamento da parcela de amortização, garantindo a redução mensal do saldo devedor e o pagamento parcial dos juros. Os juros não quitados mensalmente devem ser depositados em conta separada, para que não se integrem ao saldo devedor. Ao final do contrato a instituição financeira receberá os juros faltantes, em valor justo, consideravelmente menor do que os valores apurados hoje.
Se houver cobertura pelo FCVS - Fundo de Compensação por Variação Salarial, o saldo remanescente e quitado, junto ao banco que firmou o contrato, com recursos públicos alocados à Caixa Econômica Federal.
Os bancos lançam campanhas para quitação antecipada dos contratos, ofertando aos mutuários que ela se dê por valores irrisórios. Exemplo: num financiamento firmado em 1985, o banco apresentou saldo devedor de R$ 230 mil e propôs ao mutuário a quitação por R$ 1.900. Os R$ 228.100 restantes seriam pagos com recursos do FCVS.
Fica claro que em 19 anos não houve amortização do saldo devedor, só dos juros. Sem a cobertura do FCVS, o mutuário arcaria com o saldo remanescente ou discutiria o débito judicialmente. Com a cobertura do FCVS, não lhe interessa discutir o valor do saldo devedor, já que não terá que pagá-lo. Consequência: o valor liberado pelo Fundo pode se destinar a pagamento de uma dívida que, se apurada por outros parâmetros, poderia até não existir. O maior beneficiado é o banco, que recebe juros e será premiado com o pagamento do saldo que apresentar. Isto é intolerável desperdício de dinheiro público.
ANDRESSA JARLETTI GONÇALVES DE OLIVEIRA é advogada em Curitiba

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