Matéria controvertida é a divulgação do quadro de inadimplentes do condomínio. Alguns administradores entendem tal divulgação como medida meramente informativa, outros como instrumento indireto de cobrança mediante constrangimento que, eventualmente, pode gerar indenizações. Em nosso ordenamento jurídico, compete ao síndico a prática de determinados atos que decorrem primeiro de atribuições legais e, segundo, de atribuições que visam atender aos interesses dos demais condôminos.

Analisando as atribuições legais impostas ao síndico verifica-se, primeiramente, que o mesmo não pode se manter omisso em situações que podem onerar a coletividade condominial, competindo-lhe sempre atuar de maneira firme para que os condôminos não se abstenham de responder por suas obrigações financeiras. Sucessivamente, a segunda obrigação do síndico é informar à assembléia (órgão representativo da vontade dos condôminos) a existência de ações judiciais e informar a todos qual a natureza das ações, quem são as partes e quais os interesses envolvidos.

Por fim, cabe ainda ao síndico informar a todos, em assembléia própria, e na sua falta, por avisos, informativo e/ou correspondências, sobre o estado das finanças de sua administração, prestando as contas na forma exigida por lei e alertando para os casos que possam afetar o equilíbrio financeiro do condomínio. Como se verifica, a divulgação das informações de interesse do condomínio deve ser priorizada por determinação legal. Contudo, tal divulgação deve se desenvolver sob a égide do respeito aos direitos individuais (direito à intimidade, à vida privada, à honra e à imagem).

A utilização de meios vexatórios ou constrangedores, tais como a proibição de utilização de determinados serviços constantes no condomínio, como saunas, piscinas e quadras ou a afixação e distribuição pelo condomínio de ''lista'' de inadimplentes constando os nomes dos devedores e não apenas mera indicação das unidades ''devedoras'', podem atingir diretamente a imagem do condômino inadimplente perante todos os demais, ocasionando ofensa a sua honra e dignidade e a da sua família.

Constatado eventual excesso contra seus direitos, poderá a pessoa que se sentir prejudicada exigir que o Poder Judiciário avalie se os deveres do condomínio e/ou do síndico atingiram direitos individuais, estipulando parâmetros para práticas de ''cobrança'' tidas como constrangedoras, e, eventualmente, arbitrando indenizações cabíveis.

Para se resguardar, deve o condomínio e/ou o síndico, em sua prestação de contas, assembléias e informativos, privilegiar a objetividade, a discrição e a moderação. Por conseguinte, a manutenção de boas relações sociais, a não ocorrência de incidentes pessoais e a não proliferação de demandas judiciais desgastantes e dispendiosas exigem que a divulgação das informações condominiais, especialmente no que se refere à inadimplência, seja uma tarefa executada com cautela, de modo que a coletividade veja respeitado seu direito à informação, bem como o direito à otimização do resultado financeiro do condomínio, e o particular não tenha suas garantias fundamentais violadas.

O trabalho de executar essa conciliação deve ser enfrentado pelo administrador tendo em vista a natureza real do condomínio edilício, pois, quem é o inadimplente é a unidade, e não seu ocupante, seja proprietário ou possuidor de qualquer forma, como locatário e o comodatário, mesmo porque, em muitos casos essas situações são transitórias, especialmente pelo fato de que os possuidores e os proprietários se alteram.

Mesmo com a alternância dos proprietários e possuidores, como locatários, as dívidas originadas das obrigações condominiais não cumpridas permanecem e acarretam aos demais condôminos o ônus de suportá-las, seja através de rateio, seja através da utilização do fundo de reserva, prejudicando, por ventura, os investimentos necessários em benfeitorias ao condomínio, alterando o valor pago do mesmo, inclusive, até, prejudicando os valores de venda das unidades, devido à desvalorização geral que pode ocasionar a falta de investimentos necessários.

Nesse sentido, com a observância dos direitos e deveres entre o coletivo e o particular, atentando-se aos limites legais e, acima de tudo, aos limites sociais, será possível dar amplo acesso a todos os moradores, proprietários, possuidores e quaisquer outros interessados às finanças do condomínio e às unidades inadimplentes, possibilitando exigir dos administradores as medidas pertinentes para que o passivo gerado pela inadimplência seja combatido, sem que, com isso, atinja-se a dignidade do possuidor ou proprietário da unidade.

RODOLFO LUIZ BRESSAN SPIGAI é advogado especialista em Direito Imobiliário em Londrina

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