Imagine a seguinte situação: 4 meses de negociação para celebrar o documento que oficializa a alienação de um imóvel. Inúmeras reuniões buscando conciliar os interesses dos vendedores e compradores. Assinado o instrumento e transmitido o bem, os compradores tomam conhecimento de que o Ministério Público investiga uma suspeita de contaminação no imóvel, que atingiu também imóveis vizinhos e que, se confirmada, deverá ser remediada e ainda paga indenização a terceiros. Imaginem só que os compradores tomaram conhecimento desse passivo quando já haviam se tornado proprietários do bem. Preocupante, não? Mas acontece. Inúmeras pessoas desconhecem os riscos ambientais a que ficam expostas quando da compra de um imóvel ou do recebimento de um imóvel em permuta, em dação em pagamento, em garantia ou mesmo na aquisição ou fusão entre empresas.

Mas é possível evitar esses riscos? Sim. Para tanto, é fundamental uma cuidadosa avaliação ambiental antes de realizar a operação. Seria uma espécie de auditoria técnica e jurídica capaz de trazer segurança para o negócio. Os principais pontos dessa análise ambiental seriam: 1. verificar indícios de contaminação do imóvel e do entorno; 2. avaliar as limitações administrativas que geram restrições de uso, dentre as quais, se o imóvel se encontra em área embargada ou demarcada (terra indígena, quilombola), se é tombado, se está inserido em sítio arqueológico e/ou em unidade de conservação ou zona de amortecimento, etc; 3. verificar ainda a preservação de áreas verdes, área de preservação permanente ou reserva legal (se aplicável); 4. identificar por fim se recaem sobre o bem algum tipo de gravame ou questionamento judicial ou extrajudicial, oriundo do Ministério Público, órgãos ambientais ou entidades equiparadas. Tratando-se de imóvel rural, verificar o status de eventual compromisso para a regularização do bem firmado com o Ministério Público ou órgão ambiental (por exemplo: recomposição de reserva legal, assinatura de termo de compromisso para adesão à programa de regularização ambiental ou de termo de ajustamento de conduta).

Para se prolongar os efeitos da auditoria, é também importante a inclusão de cláusulas ambientais no contrato que formaliza a operação. Por exemplo: no caso da constituição de uma garantia de hipoteca ou de alienação fiduciária sobre o bem, recomenda-se a previsão de que o devedor deve informar imediatamente sobre qualquer intimação, notificação recebida do Ministério Público, de órgãos ambientais, ONGs, etc, que se relacione ao imóvel. A ideia é que o credor possa ter a possibilidade de, frente a um evento superveniente, exigir a substituição da garantia ou mesmo vencer antecipadamente o contrato principal que deu origem à garantia.

Esses cuidados ambientais são fundamentais porque, às vezes, o passivo ambiental pode ser tão alto a ponto de superar o valor do bem. E, nesse caso, o novo adquirente não só correrá o risco de perder a garantia, como também de ter que assumir um alto passivo (seja a remediação de uma contaminação, ou a restauração de uma APP, dentre outros).

E qual seria o fundamento legal para responsabilizar o novo adquirente, que não causou o dano ambiental e sequer sabia do ocorrido? Trata-se de uma obrigação denominada “propter rem”. Isso quer dizer que a obrigação acompanha o imóvel. O novo proprietário passará a ter o dever de manter a integridade ambiental do bem, tornando-se responsável pela sua recuperação, mesmo que não tenha contribuído para o desmatamento ou a destruição. Nesse sentido, o novo proprietário deverá recompor as características ambientais do imóvel destruídas por terceiros (locatário,

comodatário, arrendatário ou antigo proprietário). E só. Os danos ambientais externos à propriedade e os danos à saúde decorrentes da atividade desenvolvida no imóvel estão fora do campo da obrigação.

Laurine D. Martins, especialista em Direito Imobiliário e Ambiental (Londrina)

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