É comum que o proprietário do imóvel, às vésperas de vendê-lo, se depare com uma preocupação: “o quanto irá gastar com o imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel, considerando o valor de compra do bem (à época) e o valor de venda?”.

Nesse contexto, havia um anseio social, por parte dos proprietários de imóveis (pessoas físicas e jurídicas), de que poderiam atualizar seus valores, mesmo que proporcionalmente, com o objetivo de reduzir o valor a ser pago sem imposto sobre o ganho de capital, quando da alienação do referido bem, calculando sobre a diferença existente entre o valor de aquisição (à época) e o valor de venda.

Em 16 de setembro de 2024, ou seja, poucos dias atrás, foi sancionada a Lei n. 14.973/2024, que estendeu “a desoneração da folha de pagamento das empresas”, incluindo, também, na referida norma legislativa regras para a atualização do valor de imóveis para o valor de mercado e permitindo o recolhimento do imposto de renda sobre o ganho de capital com “alíquotas reduzidas” (regulamentado pela Instrução Normativa 2.222, de 20 de setembro de 2024, emitida pelo Secretário Especial da Receita Federal).

De acordo com a referida alteração legislativa, as pessoas físicas poderão optar pela atualização do valor do bem imóvel (de acordo com a Declaração de Ajuste Anual) para o valor do mercado e recolher o tributo reduzido (4%) sobre a diferença entre o valor do mercado e o valor da aquisição. Destaca-se que as alíquotas normais variam entre 15% e 22,5%.

Em relação às pessoas jurídicas, o imposto a ser calculado será de 10%, sendo 6% de IRPJ (Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). Nesse caso, as alíquotas normais somariam 34%.

No entanto, para que o contribuinte possa utilizar desse “benefício” fiscal, deverá apresentar a “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis” (Dabim) que está disponível através do e-CAC no site da Receita Federal até o dia 16 de dezembro de 2024, haja vista que a opção por esta tributação “reduzida”, com a respectiva atualização do valor do imóvel, foi limitada ao prazo de 90 dias contados a partir da publicação da Lei 14.973/2024 (que ocorreu em 16 de setembro de 2024).

Indiscutivelmente, essa é uma grande oportunidade para os proprietários de bens imobiliários (pessoa física ou jurídica) requererem a atualização dos bens relacionados ao valor de mercado e instalar o imposto com o mercado alíquota reduzida, principalmente aqueles cujo valor está muito defasado em relação ao mercado.

Mas é necessário alertar que o exercício de tal direito (atualização do imóvel e o pagamento do tributo com alíquota reduzida) pode não ser o mais adequado para determinados casos, posto que, quanto maior o prazo existente entre a aquisição do imóvel e sua na venda, menor será uma alíquota, inclusive podendo ser igual a zero, além das possibilidades de isenção do pagamento do imposto sobre o ganho de capital.

Ademais, também se faz necessário analisar a intenção ou não do proprietário do imóvel em alienar o referido bem dentro do prazo de 15 anos após a atualização, posto que poderá inclusive perder o valor pago com a alíquota reduzida caso o bem seja alienado dentre de 36 meses (três anos) e após esse período até complementar 15 anos o valor pago poderá ser deduzido do valor devido (art. 8.).

Por tais razões, não há como negar que em determinadas situações o exercício pelo contribuinte do seu direito de requerer a atualização do valor do imóvel ao valor de mercado e recolher o tributo com “alíquota reduzida” será mais vantajoso, mas se faz necessário analisar caso a caso, com ajuda de um especialista na área com o objetivo de constatar, efetivamente, se existirá esse benefício.

Luiz Alberto Pereira Ribeiro. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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