Decisão recentemente proferida por um dos juízes cíveis do Distrito Federal inova e abre espaço para que lojistas com contrato de locação em shopping center possam obter a redução do valor locativo em ação revisional. Esse assunto o da revisão ''para baixo'' sempre foi tabu por duas razões ''fundamentais'': as revisões se permitem apenas nos prazos legais e são providências do locador contra o locatário.
A lei da locação prevê que se façam revisões ''após três anos de vigência do contrato'' (Lei 8.245/91, art. 19) e essa disposição vem engessando o Judiciário que, assim acobertado, sistematicamente extingue processos em que o pedido não se ajuste ao lapso temporal referido e em que se pretende a redução do valor locativo. Numa visão limitada, que constrange o atual sentido da constitucionalização do direito civil, pensa-se que a providência somente sirva aos desígnios do proprietário, ou que as lesões ocorram mediante pré-aviso ou em prazos determináveis.
Todavia, a regra é apenas aparentemente intocável, e deve ser flexibilizada quando advenham alterações do equilíbrio econômico do contrato, desestabilizando-se a relação das partes e a moderna doutrina contratualista (ver Paulo Roberto Speziali, Revisão Contratual, ed. Del Rey), recepcionada pelo atual Código Civil, arts. 421, 480 e 2.035, dá nova dimensão ao rigor das teses da obrigatoriedade dos pactos (o pacta sunt servanda) e ensina, em resumo, que as revisões são sempre admissíveis, na simples superveniência de desequilíbrios nas prestações recíprocas.
Nos casos de shopping centers, devem-se levar em consideração todos os variáveis da receita, de modo que não se obrigue o lojista a esforço maior do que possa capaz (Teoria do Dever de Esforço, de Hartmann, op. cit. p. 116), daí porque a revisão foi deferida, ao fundamento maior de que ao locatário deve ser assegurado tratamento que traga o aluguel à realidade, independentemente de pressupostos temporais a que se refere a Lei 8.245/91: a higidez contratual deve se circunscrever à preservação permanente do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.
No episódio em relato e tenho o texto o aluguel foi rebaixado de R$ 4.358,00 para R$ 1.305,00. Foram, para tanto, periciados os componentes do preço, o valor de espaços congêneres no mesmo prédio, por metro quadrado e os normalmente praticados e o juiz, dando pela procedência do pedido, filtrando e como a equação que se voltava abusivamente contra o lojista, também dardejou flechada que envenenou a cláusula absurda a respeito do aluguel em dobro para o mês de dezembro, cuja previsão, na tese da decisão, viola a estrutura do Código do Consumidor e a reconheceu como nula.
A versatilidade das tensões que emergem da locação não se resolve nos estritos limites da lei 8.245/91 e a matéria deve pousar em regiões mais espaçosas, em que se prestigiem novas figuras, que entenda o contrato como de função social por excelência e que, em razão do princípio da eficiência, torne possível a sobrevivência do locador e a continuidade dos negócios do locatário.
MOISES DE GODOY é advogado em Londrina

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