Em vigor há quatro anos, a Lei 11.382 - conhecida como lei da venda direta - ainda é desconhecida pela maioria. As mudanças feitas no Código de Processo Civil serviram para encurtar pela metade um caminho que poderia levar pelo menos dois anos entre penhora e venda de bens, reduzindo de forma significativa a burocracia.
A ''nova'' legislação prevê que qualquer pessoa pode comprar bens penhorados, inclusive imóveis. Também permite que os bens sejam comercializados pelos seus reais valores. Antes, somente quem participasse dos leilões judiciais poderia efetuar a compra. E os bens só podiam ser vendidos por 60% do preço real, gerando prejuízo ao devedor. Especialista em direito empresarial e gestão de negócios, a advogada Juliana Glade Ferracini Sanches avalia nesta entrevista os benefícios, ainda ''desconhecidos'', proporcionados pela legislação atual, tanto para credores quanto para devedores.
Quais os principais benefícios garantidos pela lei da venda direta e que ainda não são inteiramente conhecidos pelos interessados na comercialização de bens penhorados?
Uma das principais alterações é a avaliação para atribuição de valor por oficial de Justiça. Antes a avaliação era feita somente pelo perito, o que atrasava o andamento processual. Há necessidade de avaliador judicial em casos como quando o valor da avaliação for impugnado. Outra mudança é a venda por iniciativa própria - agora é possível fazer a venda de bem penhorado em processo por iniciativa particular. Também existe a venda por intermédio de corretor credenciado perante a autoridade judicial - esta é a melhor opção.
Por que essa lei ainda não é muito difundida?
Como toda mudança, ainda não é muito usual a venda direta, que está diretamente relacionada a um acordo entre as partes. Principalmente porque ambos - credor e devedor - têm que aceitar a venda do bem penhorado. O Tribunal de Justiça o Paraná tem incentivado a conciliação, mas ainda não há esta cultura no meio jurídico. Acredito que com o tempo será bastante usual, uma vez que há muitos benefícios.
O credor, por exemplo, recebe mais rápido. Para o executado (devedor), a venda do bem penhorado é feita no valor real. Ele paga a dívida, diminui custas e evita a incidência de juros e correção, o que, às vezes, implica em que ao final do processo, com o resultado do leilão, não ocorra a quitação.
Qual prazo para que o comprador tome posse do bem após a confirmação da negociação?
Ocorre exatamente nos termos de uma compra normal. A posse é imediata e deve ser feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
E no caso de bens imóveis, quais dívidas são transferidas para o comprador?
A compra judicial é como uma espécie de leilão. O juiz determina as formas e bases para venda, bem como intima todas as partes, além dos entes e órgãos necessários (Fazenda Municipal, Estadual, Federal e INSS) - tudo para evitar prejuízos e nulidades. Desta forma, há ciência de possíveis dívidas. Assim, as dívidas transferidas ao novo adquirente são as que constam na matrícula do imóvel e as que forem objeto de manifestação das partes interessadas.
Quem pode adquirir o bem através da venda direta?
Qualquer interessado. Por isso é importante a presença de um corretor credenciado, uma vez que o devedor terá um profissional habilitado a trabalhar com venda de imóveis, tendo acesso aos compradores em potencial, e podendo oferecer a melhor proposta de mercado, sempre por valor igual ou superior à avaliação judicial.
Há cobrança de comissão de corretagem?
Sim, a lei determina o percentual de 5% de comissão de corretagem.

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