Se o imóvel locado for vendido no curso do contrato de locação, o contrato de locação existente continua vigente?

Depende! Para que a venda do imóvel não interrompa a locação, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) exige que o contrato seja por prazo determinado, que haja cláusula de vigência do contrato em caso de venda do imóvel no curso da locação e que o contrato esteja averbado/registrado na matrícula do imóvel.

Observando tais requisitos quando da contratação, sim, o contrato de locação continua vigorando mesmo que o imóvel seja vendido no curso do contrato. Logo, o novo proprietário deverá respeitar e aguardar o término do contrato para todos os efeitos. Quanto aos aluguéis, em regra, passam a ser devidos ao novo proprietário, que fica sub-rogado nas obrigações do locador.

Por outro lado, acaso não se respeite referidos requisitos legais, ou seja, se não existir cláusula expressa de vigência da locação em caso de venda e/ou o contrato de locação não for averbado na matrícula do imóvel, ocorrendo a venda do bem e respeitado o direito de preferência de compra do inquilino, a locação restará prejudicada, podendo o novo proprietário do bem notificar o inquilino a fim de que este desocupe o imóvel e/ou mover ação de despejo.

A propósito, recentemente o STJ (Superior Tribunal de Justiça) reformou/modificou uma decisão do TJRJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro) e declarou rescindido um contrato de locação comercial em vigor com cláusula de vigência para o caso de venda do imóvel, mas que não fora averbado na matrícula antes da venda do bem. Em tal caso uma empresa que ocupava o imóvel na condição de inquilina firmou contrato de locação com cláusula de vigência do termo em caso de venda do imóvel no curso da locação, todavia, a mesma não fez a averbação do referido contrato na matrícula do imóvel locado. O que lhe retirou o direito de permanecer no imóvel com a mudança de proprietário.

Portanto, atendendo os critérios da Lei do Inquilinato mencionados acima, o contrato de locação continuará vigorando mesmo que ocorra a venda do imóvel no curso da locação, caso contrário, o inquilino poderá ser despejado pelo novo proprietário do bem.

Sendo assim, sugere-se sempre consultar um advogado especializado quando da realização de transações imobiliárias como locação ou compra e venda de imóvel, a fim de se regulamentar todas as questões inerentes e minimizar os riscos do negócio.

DIEGO FERNANDO PELOI, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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