PAINEL IMOBILIÁRIO -

STF decide que a imunidade do ITBI não alcança imóvel de valor maior do que o capital da empresa


O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel) é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal.


Dentre as mutações patrimoniais que geram o dever de recolher este imposto, temos a incorporação desses imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, hipótese esta que, em regra, gera o dever de recolher o imposto. Mas existem exceções a esta regra sendo possível a NÃO INCIDÊNCIA para determinados casos, como é o caso da integralização do capital social a partir da incorporação de imóveis.


Neste caso há uma imunidade derivada da própria lei para este tipo de mutação patrimonial e não há imposto a ser pago. É o que dizem o artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal, artigo 36 do Código Tributário Nacional (CTN) e o artigo 181, inciso I do Código Tributário de Municipal de Londrina. Ou seja, a operação é isenta deste imposto.


Ao integralizar aquele bem ao capital social de uma empresa, o valor pelo qual o bem está sendo integralizado precisa ser declarado a partir de análise contábil, tributária e imobiliária, sob pena da empresa ter prejuízos por uma declaração equivocada. Tal escolha, inclusive, pode vir a resultar em ausência de imunidade para parte do valor. Explica-se.


O ITBI tem como base de cálculo o valor do imóvel. No caso de uma compra e venda, a base será o valor declarado na escritura pública, por exemplo. No caso da incorporação, o ITBI incidiria sobre o valor do bem declarado no contrato social (valor pelo qual ele está sendo declarado para fins de integralização). Ocorre que tais declarações precisam estar atreladas a um padrão mínimo de aceitação para aquele bem frente a uma realidade imobiliária e fiscal.


E é neste ponto que o Supremo Tribunal Federal, em agosto de 2020, decidiu que, caso o valor declarado pelos sócios no contrato social seja menor do que o valor real do imóvel (e aqui podemos partir, por exemplo, do valor venal, base esta bastante utilizada pelos municípios para aferir se a negociação está partindo de valores minimamente coerentes com a realidade imobiliária), a imunidade prevista não atinge a parte que extrapolar o valor real do imóvel, ou seja, se um imóvel por integralizado R$ 100 mil, mas seu real valor for de R$ 250 mil, sobre os R$ 150 mil de diferença, segundo o entendimento do STF, o ITBI deverá incidir normalmente.


A justificativa do Supremo é de que a imunidade prevista na legislação, “ainda que tenha a finalidade de incentivar a livre iniciativa, estimular o empreendedorismo e promover a capitalização e o desenvolvimento das empresas, o preceito constitucional não chega ao ponto de imunizar imóvel cuja destinação escapa da finalidade da norma”, disse o ministro Alexandre de Moraes, relator do processo.

A partir deste julgamento fixou-se a seguinte tese e que põe fim a uma discussão que já vinha sendo debatida há anos nos tribunais de todo país: "A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".

Renan De Quintal, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Londrina.

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