Viver em Condomínio
  Mo­rar em con­do­mí­nio e con­vi­ver com um gran­de nú­me­ro de pes­soas não é ta­re­fa das ­mais fá­ceis. O mo­ra­dor de­ve obe­de­cer as nor­mas es­ta­be­le­ci­das no re­gi­men­to in­ter­no e na con­ven­ção. No dia a dia é im­por­tan­te pre­va­le­cer o bom sen­so, a edu­ca­ção e o res­pei­to. Tu­do em no­me da boa con­vi­vên­cia!
  ­Além do de­sa­fio de li­dar com os vi­zi­nhos, mo­rar em con­do­mí­nio po­de tra­zer mui­tas dú­vi­das re­la­cio­na­das à al­te­ra­ção de fa­cha­da, à di­vi­são de des­pe­sas, ao fun­do de re­ser­va, den­tre ou­tras.
  Pen­san­do nis­so, o de­par­ta­men­to ju­rí­di­co do Se­co­vi-PR res­pon­de as per­gun­tas ­mais fre­quen­tes so­bre con­do­mí­nio. As res­pos­tas es­tão fun­da­men­ta­das na Lei 10.406/02 do Có­di­go Ci­vil Bra­si­lei­ro e de­mais re­gras per­ti­nen­tes à ma­té­ria.


Tire suas dúvidas
■ A co­lo­ca­ção de ar-con­di­cio­na­do na fa­cha­da do edi­fí­cio é con­si­de­ra­da uma al­te­ra­ção de fa­cha­da?
  Al­guns dou­tri­na­do­res en­ten­dem que a co­lo­ca­ção de apa­re­lhos de ar-con­di­cio­na­do não cons­ti­tui al­te­ra­ção de fa­cha­da, não ha­ven­do, por­tan­to, mo­ti­vo pa­ra proi­bir. No en­tan­to, ao se­rem ins­ta­la­dos ­tais equi­pa­men­tos, de­ve-se se­guir um pa­drão pre­via­men­te apro­va­do pe­la As­sem­bleia Ge­ral do Con­do­mí­nio e quó­rum de una­ni­mi­da­de, bem co­mo das es­pe­ci­fi­ca­ções di­ta­das pe­la Pre­fei­tu­ra.
■ A di­vi­são das des­pe­sas e o vo­to se­rão por fra­ção ­ideal de ter­re­no?
  Tan­to as des­pe­sas co­muns do con­do­mí­nio (or­di­ná­rias e ex­traor­di­ná­rias), co­mo o vo­to po­de­rão ser cal­cu­la­dos de acor­do com a fra­ção ­ideal do ter­re­no, sal­vo de­ter­mi­na­ção ex­pres­sa em con­trá­rio na con­ven­ção.
■ A ins­ti­tui­ção do Fun­do de Re­ser­va é obri­ga­tó­ria?
  Prevista na Lei nº 4591/64 como sendo um dos itens a serem tratados na convenção condominial, o Fundo de Reserva não foi previsto no novo Código. No entanto, entendemos que sua constituição prevista na convenção permanece legítima, devendo esse instrumento estabelecer sua forma de constituição, utilização e reposição. Inexistindo previsão na Convenção, o Fundo de Reserva poderá ser criado em deliberação de Assembleia, especialmente convocada, no entanto pelo voto de 2/3 dos condôminos constando no texto da Convenção.


Mais perguntas frequentes
■ As assembleias devem ser realizadas somente dentro do condomínio?
  Não, pode ser realizado em outro lugar desde que os condôminos sejam avisados previamente do lugar e que não se trate de forma a dificultar o comparecimento dos condôminos.
■ As atas de Assembleias devem ser levadas ao cartório de títulos e documentadas para registro?
  A Lei não obriga o registro, salvo se a convenção assim determinar, contudo se faz necessário o registro dessas atas para maior garantia das relações jurídicas entre condomínio e condôminos. A vantagem do registro de uma ata de assembleia é torná-la pública diante terceiros.
■ O condomínio é obrigado a ressarcir prejuízos causados por furtos ocorridos no seu interior?
  No tocante à segurança do condomínio temos que, se houver esquema de segurança instalado para vigiar a área total do condomínio, este será responsabilizado pela falha do sistema, do contrário o condomínio não assumirá as despesas de indenizações por furto, roubo ou outros danos materiais que possam ter ocorrido ou que venham a ocorrer dentro do condomínio, salvo se houver disposição contrária na convenção do condomínio ou se a assembleia decidir pagar a indenização. Porém, se a assembleia decidir pelo pagamento estará abrindo precedente para novas indenizações.
■ O condomínio deve contratar obrigatoriamente um contador?
  A prestação de contas ainda que denominada balancete, demonstrativo ou qualquer outra denominação similar, não tem qualquer intuito lucrativo e constitui obrigação dos síndicos. A referida prestação de contas não pode ser considerada ‘‘trabalho contábil’’ privativo de contabilistas, como se tem pelo decreto-lei número 9.295/46 que define o que são trabalhos técnicos de contabilidade e dentre os quais não está presente a prestação de contas em condomínio feita pelo síndico/subsíndico, ou pela administradora contratada.


Saiba Mais
■ O nome do inadimplente ou o número da unidade em débito pode ser informado aos demais condôminos, seja no demonstrativo mensal ou em assembleia?
  Não há qualquer relação de consumo entre condôminos e condomínio, que possa ser afetada pelo Código de Defesa do Consumidor. No entanto, por precaução não se deve constar no demonstrativo mensal do condomínio o nome dos inadimplentes. Todavia, colocar no referido demonstrativo o número do apartamento devedor não existe problema desde que esse seja apenas distribuído entre os condôminos e colocado em edital juntamente com a prestação de contas. Caracteriza afronta se for fixado em edital apenas a relação dos apartamentos inadimplentes, sem a devida prestação de contas mensais, pois caracteriza constrangimento.
■ O síndico pode se recusar a receber o valor das despesas do mês quando existirem taxas anteriores pendentes?
  O artigo 322 do Código Civil Brasileiro estabelece que o pagamento de cotas periódicas, presume-se como pagas as prestações anteriores em virtude do pagamento da última cota, salvo prova em contrário. Basta expressar nos boletos de pagamento da taxa de condomínio que esse documento não quita débitos anteriores.
■ Quem responde pelos danos causados por infiltrações nas unidades?
  Primeiramente dever-se-á apurar a origem do vazamento. A responsabilidade é do proprietária da unidade causadora da infiltração; entretanto se é originado de área comum para unidade então a responsabilidade será do condomínio.

mockup