Código Civil rege vida em condomínio
O Código Civil exerce suma importância na vida de qualquer cidadão. E não é para menos. O documento consiste em um conjunto de regras, concernentes ao direito, que regem as relações de ordem civil entre as pessoas, seus bens e relações. Todo e qualquer cidadão brasileiro deve obedecer as normas estabelecidas. O artigo terceiro, que faz parte da introdução do Código, estabelece que ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece.

Em vigência desde janeiro de 2003, o novo Código Civil, mudou alguns artigos referentes ao condomínio. É importante atentar-se à essas mudanças e agir de acordo com a Lei. As modificações mais relevantes e que, muitas vezes, causam dúvidas na comunidade condominial estão relacionadas à convenção, inadimplência, descumprimento das normas, destituição do síndico e garagem.

Convenção e inadimplência
No que diz respeito à convenção - conjunto de normas que colaboram com a ordem e bem estar dos condôminos -, os artigos 1.333 e 1.334 estabelecem, dentre outras questões, que ela deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de ser oponível contra terceiros. Vale ressaltar que se a convenção contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

O artigo 1.336 que trata da inadimplência no condomínio também foi alterado: a multa que previa 20% ao inadimplente caiu para 2% sobre o valor. Desta forma, somente a débitos anteriores a 2003 aplica-se multa de 20%.

Morador que não cumpre com as regras: o que fazer?
O síndico deve estar preparado para agir diante de situações desagradáveis e inesperadas. E o que fazer com os moradores que não cumprem com as normas do condomínio? O artigo 1.337 é claro: o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Ainda segundo o artigo 1.337, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa dez vezes maior que o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Destituição do Síndico
No que diz respeito à destituição do síndico, assunto que também causa dúvidas e polêmicas, o Código Civil orienta, no artigo 1.349, que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto de 2/3 de membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Uso da garagem
Os artigos 1.338 e 1.339, dedicados ao uso da garagem, também sofreram alterações, estabelecendo que, por meio da aprovação de assembleia condominial, é possível alugar ou vender vaga na garagem à pessoas estranhas ao condomínio. Mas, aconselha-se, ainda de acordo com o Código que ''resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.'' Desde que a Convenção do Condomínio expressamente não vete tal locação.

Funções do síndico
O Código Civil estabelece, dentre outros itens, que são obrigações do síndico:
- Convocar, anualmente, assembleia condominial, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia.
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

Administração do condomínio
Sobre a administração do condomínio, o novo Código Civil determina:
- Deve constar no regimento interno a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.
- Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
- Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
- A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
- Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

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