Dicionário do Condomínio


Quem reside, trabalha ou administra um condomínio - seja vertical ou horizontal - precisa conhecer alguns termos específicos do ambiente, a fim de facilitar a convivência e desfrutar de seus direitos e deveres.

Nesse sentido, a coluna Seu Imóvel traz as principais expressões utilizadas no meio condominial, que precisam inevitavelmente serem conhecidas.

- Assembleia ordinária: reunião condominial, que trata de assuntos previstos e programados com antecedência. Deve acontecer, no mínimo, uma vez ao ano;

- Assembleia extraordinária: reunião realizada diante de situações inesperadas e que exigem providências;

- Auto-gestão: sistema de gerenciamento no qual a administração do condomínio é feita pelos próprios condôminos (síndico);

- Convenção condominial: conjunto de normas que colaboram com a ordem e bem estar dos condôminos. É mais abrangente que o Regimento, devendo ser elaborado de acordo com as normas legais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

- Código Civil: conjuntos de regras, concernentes ao direito, que regem as relações de ordem civil entre as pessoas, seus bens e relações. Alguns artigos - 1.331 a 1.358 - tratam especificamente da vida condominial, abordando assuntos diretamente relacionados à convenção, inadimplência, descumprimento de normas, destituição do síndico, utilização da garagem, dentre outros.


E mais...

- Despesas ordinárias: despesas rotineiras relacionadas à manutenção do condomínio, bem como aos salários e encargos. Elas são necessárias à administração;

- Despesas extraordinárias: não se referem aos gastos rotineiros do condomínio, como obras, pinturas, indenizações trabalhistas e previdenciárias;

- Fundo de reserva: verba extraordinária do condomínio destinada a gastos imprevistos. Deve ser aplicado em estabelecimento bancário escolhido pelo síndico. A convenção do edifício deve fixar critérios no que diz respeito ao fundo.

- Quorum: Número mínimo de participantes necessários para que uma reunião ou votação ocorra;

- Regimento Interno: Regulamenta as relações entre os condôminos, especificando seus direitos e deveres. Estabelece as leis internas do condomínio, sendo voltado para a conduta dos moradores;

- Votação mínima: Número mínimo de votos necessários para decidir sobre a aprovação de gastos e outras questões relacionadas ao condomínio.

Início de ano exige medidas no condomínio

Não há nada melhor do que começar o ano com as despesas condominiais em dia. Nesse sentido, é importante determinar quem paga o que. De acordo com a nova lei no inquilinato, cabe ao morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino, arcar com as despesas ordinárias, que envolvem os gastos relativos à limpeza, manutenção e conservação do condomínio, bem como aos salários e encargos dos funcionários e ao seguro da edificação.

Já as despesas extraordinárias, como obra, pintura, instalação de equipamento de segurança, lazer, decoração e constituição do fundo de reserva são de responsabilidade exclusiva do proprietário da unidade.

O momento também é propício para rever os casos de inadimplência, que consiste em uma das maiores preocupações do síndico. O ato de não pagar a quota mensal do condomínio prejudica a organização e faz com que uns paguem pelos outros.

São muitas as causas para o não pagamento da taxa condominial. A redução do percentual máximo de multa colaborou com o aumento da inadimplência nos condomínios. A lei que previa a aplicação de multa de 20% ao inadimplente foi revogada em 2002, fixando que a multa não pode ser superior a 2% sobre o valor. Somente a débitos anteriores a 2002 são aplicados multa de 20%.

A cobrança

Independente do motivo, o morador que não paga a taxa do condomínio deve ser cobrado. Essa cobrança pode ser realizada pelo síndico, imobiliária ou administradora de condomínios. ''No caso do imóvel estar emprestado, locado, cedido ou em usufruto, o proprietário legal tem o dever de cobrar de quem está na posse'', alerta a advogada e assessora jurídica do Secovi, Adiloar Franco Zemuner.

Existem várias formas de cobrança. Primeiramente o condômino deve ser cobrado por meio de boleto, devendo efetuar o pagamento até a data do vencimento. Caso isso não aconteça, o cobrador deve enviar uma carta de cobrança, determinando um prazo para que a taxa seja paga. O próximo passo é o envio de uma notificação de cobrança. Se ainda assim o pagamento não for efetuado, pode-se encaminhar uma forma de cobrança extrajudicial: o protesto e, havendo necessidade, o último passo é entrar na justiça com uma ação de cobrança.


O protesto

O protesto, uma das alternativas de cobrança, merece maiores esclarecimentos. Afinal o que é isso? Como cobrar dessa forma? Na realidade, o protesto é uma cobrança extrajudicial encaminhado pelo Secovi com o intuito de pressionar o pagamento das taxas. A assessora jurídica do Secovi explica que o protesto, em conformidade com a Lei 9.492, é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento da obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. ''O credor (condomínio) pode se valer do protesto para tentar o recebimento do devedor (titular da unidade condominial)'', afirma Adiloar.

mockup