Sancionada por Michel Temer sem nenhum veto, publicada e vigorando desde o dia 28 de dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018 regula a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) e em parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/79), disciplinando o chamado "distrato imobiliário".

O distrato sempre foi assunto delicado tanto para o Legislativo, quanto para o Poder Judiciário, que há muito tempo debatem essa questão, principalmente em tempos de crise e desemprego, como o enfrentado pelo País.

Dentre algumas novidades, a lei determina que o adquirente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terá direito de receber até 50% do valor efetivamente já pago à construtora como pena/multa para se desfazer do negócio, após a dedução antecipada da comissão de corretagem. E, que, a devolução desses valores deverá ser feita no prazo máximo de 30 dias após a emissão do "habite-se" ou documento equivalente.

No regime da afetação o incorporador constitui patrimônio de afetação, pelo qual o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação são apartados do seu patrimônio geral e destinados exclusivamente à construção do empreendimento. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador.

Mas, caso a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena que poderá ser retida pela incorporadora será de até 25% dos valores efetivamente pagos, devendo ocorrer à devolução em até 180 dias após a assinatura do distrato.

Em ambos os casos, a incorporadora poderá, se já disponibilizada a unidade imobiliária ao adquirente, descontar também quantias correspondentes aos impostos sobre a unidade, cotas de condomínio e demais encargos e contribuições incidentes sobre o imóvel.

Destaca-se a possibilidade de que se o adquirente desistente encontrar comprador substituto, não incidirá a pena contratual, desde que haja anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e capacidade financeira do comprador substituto.

A lei ainda determina que as incorporadoras, nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas devam apresentar quadro-resumo com todas as informações obrigatórias sobre a transação. Como, o preço total do imóvel, valor referente à corretagem, as consequências do desfazimento, informações sobre o direito de arrependimento nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, dentre outras.

Já quanto ao atraso na entrega do imóvel, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada, a incorporadora poderá prorrogar a entrega em até 180 dias corridos da data prevista para a conclusão do empreendimento, sem que haja qualquer penalidade ao incorporador. Se ultrapassar o prazo, o comprador, desde que não tenha dado causa ao atraso, poderá pedir a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução.

A lei é nova e será objeto de muito estudo e análise, principalmente, sobre como será sua aplicação na prática.

João Guilherme Stoppa, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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